城市老旧住宅小区物业管理存在的问题及对策研究.docx

城市老旧住宅小区物业管理存 在的问题与对策研究 老旧住宅小区物业管理存在的问题与对策 【摘要】研究政府在老旧小区物业管理方面存在的问题，可以从宏观地角度解决物业管理在老旧小区中遇到的政策、法规等问题，特别是基层管理部门，经常解决物业公司与小区业主的纠纷，十分清楚其产生矛盾的地方，能够准确地制定政策来解决矛盾，改善老旧小区物业管理；物业公司是直接的管理者，直接对小区物业进行管理，研究物业公司在老旧小区物业管理方面遇到的困难与难题，能够更好更有效地管理小区物业，实实在在地为小区业主们服务；小区业主，是小区物业管理的受益者，通过对业主在小区物业管理中提出的问题与不足的研究，可以了解业主真正的需求，从而不断提高物业管理水平。通过对以上的研究，从而推进城市老旧住宅小区实施物业管理。 【关键词】 物业管理，老旧住宅小区，问题，对策，物业公司 2012 年 12 月 16 日中午 12 点 10 分，宁波市江东区徐戎三村的一栋居民楼突 然发生倒塌，事故造成 1 死 1 伤，附近 400 多位居民被迫疏散。令人惊讶的是， 这栋倒塌的楼房，只有 23 年的房龄。为何只有短短 23 年房龄的房子会突然发生 倒塌。这其中存在着哪些问题，值得我们去了解、去解决。 一、城市老旧住宅小区物业管理现状 （一）硬件设施不到位 (1)老住宅小区硬件设施严重不足，配套不到位，已经形成了历史欠账，加上 过去住宅建设一直是重建设轻管理，长期失管失修，造成道路破损、下水道堵塞 等问题严重。在转入社区管理和物业公司管理时，由于与原来的建设、管理单位 交接不规范，导致房屋维修基金难落实使房屋维修难，也使小区管理成为群众投 诉的热点问题。 (2)随着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高，各种类型的车辆越来越 多，特别是私人轿车数量飞速增长，停车位数量无法适应汽车增长的需求。老住 宅小区建设时基本没有配置专门的停车位， 更别说是那些成本较高的地下车库了。 这导致很多小区大量存在占行车道，人行道，小区走道，绿地停车和违章停车等 行为。造成了“无车人”与“有车人”的利益冲突和纠纷投诉，影响了社会公平 和居住环境，加剧了交通拥堵，恶化了生活居住回家，给防灾，安全带来一定的 隐患。 （二）居住人群分析 老住宅小区居住人群主要分三类： (1)老住宅小区居住的很多是老人，他们的收入低，经济承受能力差。即使收 入可观的老人，他们也不理解物业管理是有偿服务行为，物业管理在中国发展起 来正真算起来也就十几年而已，老住宅小区业主享受物业管理服务需要付费的观 念还没有形成，房屋的维护保养，小区的绿化、卫生、安保等工作都成了业主自 己的事情，而要请人维护却需要付费，这种观念还没有完全转变过来。长期计划 经济下的观念已经根深蒂固，把物业管理当作一种服务性消费来支出还是有待时 日。 (2)老住宅小区居住的另一类人则是下岗工人或是病人等社会弱势群体， 他们 收入低下，家庭负担重，经济压力大，根本无法承受物业管理费，更是不理解物业管理收费这一观念。所以即使有物业管理愿意接收老住宅小区，进行管理，却也因为一直无法收取物业费，而入不敷出，使得物业管理公司对于小区的维护只能是有心无力了，这使得一部分已经交纳物业费的业主的利益受到影响，业主对物业公司失去信心，不愿再交物业费。 3）再有居住在老住宅小区的第三类人是一下外来的打工人员。他们一般是租来临时居住的，很多人在承租房屋的时候并没有跟业主谈好物业管理费有谁来交着一事情，双方相互推托，谁也不愿意缴纳。即使当时谈妥，他们也会相互推托。承租人认为反正房屋不是自己的，租赁期满就会搬走，房屋的问题又不是自己的问题，物业费自然不会交；而原有业主的认为反正不是自己在住，自己人没在，物业也找不到自己拿钱，要断水断电跟自己也没关系。 由于老住宅小区居住人群的特点，使得收取物业管理费难，从而没有物业管理公司愿意接收，即使接收了管理起来也十分困难。现在一些老住宅小区要不就是没有物业管理，要不就是一些国有单位在管理，却一直在亏损，需要国家补助。 所以很多房屋，小区设施的问题得不到很好的解决。 二、城市老旧住宅小区物业管理对策 由于老住宅小区是当前物业管理的难点和重点，也是过去在城市规划、基层设施建设中欠账较多的区域，对物业管理或社区来说，难以依赖自身努力承担起老住宅小区物业管理真正改观的重任，为此，对老住宅小区物业管理需要出台更多的扶持政策。 1）面对老旧住宅小区，政府应投入更多的资金支持，改善小区的基础设施状况，一方面可以依靠旧城改造逐步淘汰一批居住条件差的老房子，改善居民居住环境。这点上目前杭州市、宁波市政府已经在加快实施。另一方面，对目前还 不能拆迁的老住宅，只能依靠大量财政资金的投入加以改造，为老住宅小区推行物业管理提供“硬件”环境和条件。 2）对于进入老住宅区进行管理的