房地产行业审计计划资料讲解.docxVIP

房地产行业预售之审计计划 销售阶段「收入业务」流程包括但不限于以下审计子项： ??楼盘预售程序审查（包括收取「定金」?/「诚意金」、签署「认购书」、「商品房买卖合同」及特别客户优惠等 程序之审查） ??收取「楼价款」程序之审查 ??「楼价单」及相关信用政策批核程序审查 销售阶段「成本支出业务」流程包括但不限于以下审计子项： ??日常销售费用支出签批程序之审查 ??销售代理、推广活动及其他物料供货商之招标、议价定判审查 ??销售代理、推广活动及其他物料供货商管理层签批程序之审查 提供文件清单： ? 销售部门组织和人员架构图 ? 书面之销售政策（包括楼价单、信用政策、销售折扣、销售操作流程） ? 相关审批流程（包括「楼价单」之建立及更新审批流程、优惠折扣之申请及复核流程、签署「认购书」之管理层 审批流程、签署「商品房买卖合同」之订立及审批流程） ? 日常销售费用支出之文件（包括水、电、煤及什费，销售部门之固定资产折旧、交际费、看楼车租赁费、销售人 员餐费及交通补贴等） ? 销售代理、广告、推广活动及其他物料供应之招标、议价定判之流程 ? 销售代理、广告、推广活动及其他物料供应之签批程序之流程 ? 广告、推广活动及其他物料之预算金额明细列表（如有） ? 广告、推广活动及其他物料之支出详细账单 ? 「竞价销售软件系统」中的销售数据 「收入业务」审计程序 序号 审计内容 审计目的 审计步骤 有效之审批权限人批准1 有效之审批权限人批准 2 审查整个销售流程是否按照最高管理层批 销售程序审查??????核之既定销售流程执行，以及是否有足够 之监控程序 a)??审查客户收取的「定金发票」之内容填写 收取「定金」?/?????是否正确 「诚意金」之审?b)?当客户申请退还定金时，该申请是否经过 查 a)??「认购单」是否经过销售经理或其授权人  a)??了解及审核销售相关程序，并编制相关之流程图 b)??穿行测试，即于销售现场与客服人员一同进行整个销售 流程 a)??了解收取与退还「定金」之程序，并编制相关之流程图， 核对退还定金之审批权限是否正确 b)??抽取?50%之「定金发票」，检查「定金发票」之内容填写 是否正确 之审查楼盘预 之审查 售程序 3 审查 的签批 b)??盖“公章”前，有无事先填写「公章使用?a)??了解签署「认购单」之程序，并编制相关之流程图 签署「认购书」?????登记表」???????????????????????????b)?与销售部及客服部负责同事了解及讨论签署?「认购单」之 c)??「认购书」是否经过客务经理?/其授权人确????程序，以确定销售及客服人员清晰该流程 认及签批并盖“公章” c)??与销售现场实况抽查，即进行?穿行测试 4 签署「商品房买 卖合同」之审查 a)??与客户签订之合同是否出现违反法律、法?a)??了解签署「商品房买卖合同」之程序，并编制相关之流程 规之无效条款?????????????????????????????图 b)??签订之「商品房买卖合同」是否出现未经?b)??抽查「商品房买卖合同」，以确定合同之条款未出现违反 审批权限人批准之现象?????????????????????法律、法规之无效条款 c)??是否有相关授权人复核已签订之「商品房?c)??抽查「商品房买卖合同」，以确定相关之销售交易及买卖 买卖合同」???????????????????????????????合同均获最高管理层授权之人士签批 d)??盖“公章”前，有无事先填写「公章使用?d)??在「竞价销售软件系统」中下载有关之销售数据，与「商 5 登记表」 e)??「商品房买卖合同」之成交价与相关之「楼 价单」是否一致 特别客户提供优?a)??审查客户是否符合特别客户的条件 惠之审查?b)??提供之优惠是否符合已审核之信用政策 品房买卖合同」核对，以确定系统内之数据的完整性及准 确性 e)??抽查核对「商品房买卖合同」之成交价与相关之「楼价单」 之内容 a)??逐一检查特别客户签署之「商品房买卖合同」?,确实其真 实性及金额的准确性 b)??核对特别客户提供之优惠政策是否已获最高管理层之签 6  收取「楼价款」程序之审 查 批 a)??了解及审核收取「楼价款」之流程，并编制相关之流程图 a)??「楼价款」是否及时到达公司账户及数额?b)??与出纳部及会计部主管讨论及了解其部门在楼款收取记 之正确性 录及会计记账程序之监控系统 b)??按揭贷款客户各期楼款入账情况?c)??审阅有关「楼价款」文件及银行存款记录，以确定有关「楼 c)??收取之「楼价款」与会计记录是否一致???????价款」之真实性及准确性 d)??「楼价款」文件与银行存款记录是否一致?d)??实地了解及抽样审查有关收取「楼