房地产企业的成本管理制度.pdf

房地产企业的成本管理制度 房地产企业的成本管理制度随着房地产市场竞争的加剧， 为提高 产品及企业的核心竞争力， 房地产企业的成本管理工作的重要性愈愈 显著。 在开发建设的整个过程中立项规划设计建设结算销售每一个环 节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理， 尤其是在立项和规划 设计阶段，所以， 房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，并且 不仅仅要关注财务成本， 而且要关注质量工期等隐性成本， 还要考虑 消费者的消费成本。 一立项环节的成本控制新项目立项时必须提交详细的 《可行性研 究报告》，《可行性研究报告》除应具备地块基础资料周边环境及其发 展趋势合作方背景合作方式及条初步规划设计方案开发节奏及市场 定位等基础内容外，还须包括以下内容《可行性研究报告》详细内容 详见《可行性研究报告指引》 ：成本费用估算和控制目标及措施；投 资及效益测算利润体现安排；税务环境及其影响；资金计划； 《竞投 方案》仅限招标拍卖项目； 投资风险评估及相应的对策；项目综合评 价意见；二规划设计环节的成本控制规划设计单位的选择应遵循以下 原则：能由司内部完成的规划设计工作，应由司内部自行完成；需委 托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。 总体规划设计方案必须包括建造成本控制总体目标，即目标成 本：详见附录－目标成本的编制与审核， 应首先上报由司领导牵头组 织的 “规划设计方案听证会 ”审查，获通过后方可进入下一设计阶段如 单体设计扩初设计施工图设计。 每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概预算》 ，并在与上一 阶段的概预算进行认真分析比较的基础上， 编制我方的 《建造成本概 预算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。 施工图设计合同应具备有关钢筋混凝土等建材用量要求的条款， 并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建 造成本预算》。 设计工程预算人员应会同监理人员物业管理人员组成联合小组， 对施工图的技术性安全性周密性经济性包括建成后的物业管理成本 用户使用成本等进行会审， 提出明确的书面审查意见， 并督促设计单 位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪 费。 材料设备之品牌／标准参数的选用应与工程项目的品质技术要 求相匹配，在满足功能的前提下，杜绝质量超标。 对工程之做法应当结合工程项目的实际情况， 对规范图集的做法 进行适当调整，使之更加经济合理。 在设计规划阶段，使这种调整反映到图纸中去。 三招标环节的成本控制除垄断性质的工程项目外， 其它工程的施 工或作业单位，不得指定。 主体施工单位的选择，必须采取开或邀请招标方式进行。 应对投标单位进行资格预审， 审查单位包括工程预算财务设计四 大专业人员。 应组织设计工程预算财务四大专业人员联合组成招标工作小组， 就招标范围招标内容招标条等进行详细具体的策划， 拟订标书， 开展 招标活动；对投标单位应就其资质经济实力技术力量以往施工项目和 施工管理水平等进行现场考察， 提出书面考察意见； 对投标情况进行 评估，提出书面评估意见。 同等条下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单 位。 凡一次采购量高于人民币三万元含三万元的材料设备工程造价 高于十万元含十万元的工程施工必须采用招投标方式。 零星工程应当在两个以上的施工单位中， 综合考察其技术力量