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物业管理常识性问答 : 1、 业主委员会依法如何产生？ 答：住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两 年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门， 区住宅主管部门应在接到告知之日 起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。 分期开发的住宅区， 经已入住的过半数投票权的业主申请， 区住宅主管部门可以召集临时业主大会， 在分期开发期间成立临时业主委员会。 临时业主委员会的权利、义务与业主委 员会的权利、义务相同。 问： 2、 业主委员会的成员必须是业主吗？ 答：业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。 业主委员会主任、 副主任由 业主委员会在其委员中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有 关单位的人员担任业主委员会委员。 业主委员会聘请执行秘书一至二名， 负责处理业主委员会日常事务。 问： 3、业主委员会有哪些职权？ 答： （一）召集和主持业主大会； （二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用； （三）采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理， 并与其订立、变更或解除委托管理合同； （四）审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、 住宅区配套工程和重大的维修工程项目； （五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准； （六）监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。 问： 3、 开发商有权单方指定物业管理公司吗？ 答：住宅区开始入住后两年内， 开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理； 业主委员会在此期间成立的， 业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同， 并行使本条例规定的各项职责， 但不得终止委托管理合同； 开始入住两年后，业主委员会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理。 在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的， 由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理。 问： 5、开发商应当向业主委员会移交哪些建设施工资料？ 答：（一）住宅区规划图、竣工总平面图； （二）单体建筑、结构、设备竣工图； （三）下管网竣工图； （四）其他必要的资料。 开发建设单位应按规划或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。 问： 6、房屋的维修责任是如何划分的？ 答：（一）室内部分，由业主负责维修； （二）房屋的外墙面、 楼梯间、通道、屋面、上下水管道、 公用水箱、 加压水泵、电梯 、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。 （三）住宅维修基金由业主按规定分摊， 分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。 问： 7、什么是公共设施专用基金，该基金如何管理使用？ 答：开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设 总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。 公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。 公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专帐管理。 区住宅主管部门对业主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。 问： 8、《中山市住宅物业服务标准》规定普通商品住宅保洁服务应到什么标准？ 答：中山市住宅物业服务标准》 规定普通商品住宅保洁服务范围为： 小区规划红线内，业主户门以外；服务内容为：（ 1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；（ 2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、桶及垃圾进行管理； 3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫， 做到服务范围内无废弃杂物； 4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；（ 5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（ 6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。（ 7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行清洗和消毒，加强对业主的宣传维持正常的生活秩序。 : 9、物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？ 答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（ 1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施；（ 2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非 机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅； （3）看管公共财产： 包括楼内的门、 窗、消防器材及小区的表井盖、 、花、草、树木、果实等；（ 4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次