竞品说辞确认十一月整理.docVIP

PAGE PAGE 1 竞品说辞 竞品项目选取：龙湖水晶郦湾、桃源里、保利天禧、国滨苑、盛都四季上东、首开铂郡 说辞思路：突出自身优势项，打击竞品弱势项 统一性说辞： 一、填海与非填海区别： 填海工程建设最基本的要求：沉淀期达到10年 填海工程存在的问题：地表水下渗到地下，造成局部地区的地下水位上升。近几年来广州、深圳不少填海项目楼房受到地下水浸泡，楼房开裂，这都与地下水位上升有关。 大连目前填海区域有3块：东港、小平岛、星海广场，这三个区域只有星海这个范围经过了近十年的沉淀后开始陆续进行了房地产项目开发。星海湾改造工程启幕于1993年7月16日，(市政府利用建筑垃圾填海造地114公顷，开发土地62公顷，形成了总占地面积176万平方米的世界最大城市公用广场，是北京天安门广场面积的四倍。)工程竣工于1997年6月30日。像万达大连明珠在星海区域是比较早的项目，开工时间是2006年左右，也就是在建设时此块地已经沉淀9年了，其他项目像壹品星海、星海湾壹号开发建设得更晚，所以这些项目虽是填海项目，几乎不存在隐患。但在东港和小平岛目前开发建设的填海项目根本没有沉淀期，所以出现了龙湖在13年路面下沉、开裂的情况；中庚地下停车场已经出现积水；小平岛海景别墅地下室出现大量积水问题，虽然现在经过修整，看似没有问题，但在未来是存在巨大隐患的。 二、项目所占有的自然资源 海韵华府占有了东港其他项目所不能比拟的自然资源： 山海资源同享：南面推窗即是山景；步行不到十分钟即是十八盘入口，向前与棒槌岛、老虎滩相连；东侧驱车不超过1分钟便是453公顷海之韵山体公园；以及项目北侧和东侧600米的黄海海岸线，亲海不近海保持恰好的距离，依山傍海、清新空气，既可享受天然的休闲锻炼场所，感受丰富的负氧离子和清新的海边空气，同时坐拥小区高达60%的“一街、七园、五景”的皇家法式园林； 同时项目到达达沃斯会址、20万的音乐喷泉广场、凯丹购物、东方水城步行15-20分钟，驱车不超过5分钟。 海韵华府是真正的进享繁华、退守宁静。 三、市政配套 目前东港项目除了最西端的中信海港城与最东端的我们海韵华府项目，其他项目近几年内都是临时水、电。虽然整体市政管网已经并铺，但因东港新小区多、入住率低，水、电和煤气一样，只能达到一定的入住率政府才会把相应的配套接通。临时水、电使用是不稳定的，经常会出现断水、断电的情况。 我们海韵华府项目接的是华乐街的市政配套，不是东港的配套，即使是现在入住，也不会不存在用的是临时水、电。 【龙湖水晶郦湾】 项目重点宣传点： 龙湖品牌开发商——本项目国企实力，大连首个开发项目，更加注重项目品质 一线瞰海地块（其实是二线地块）——紧邻新海之韵广场，山体公园，山海资源 龙湖景观优势——贝尔高林规划设计，阳光大草坪互动空间 交付时间比本项目早 对比本项目的劣势： 户型设计进深狭长，浪费面积多，通透度不高； 洋房9层，属于小高层设计，不是真洋房； 填海地，地基不如非填海原生地稳固； 容积率3，海韵华府2.2容积率； 距离成熟商业配套近，四周都是路，居住舒适度和私密性差； 绿化面积相对海韵华府项目小； 属于尾盘销售，可选空间小； 现房 针对性说辞： 填海项目 一线海景VS山海资源 山海资源同享才是大连最珍贵的资源，我们项目步行不到十分钟即可到十八盘入口和453公顷海之韵山体公园，以及项目北侧和东侧的海岸线，亲海不近海保持恰好的距离，依山傍海、清新空气；到达音乐喷泉广场步行15-20分钟，驱车不超过5分钟。 水晶郦湾享有的仅是海景资源，而此海只是观赏不能亲近，从水晶郦湾步行到音乐广场、东方威尼斯也要近10分钟，若想感受山景资源的话，只能步行或驱车到我们项目周边，所以说我们项目山海资源是其他项目无法比拟的。 小高层VS原生山地低密纯真洋房（交房时间晚的对抗说辞） 龙湖的产品并不是洋房，而是9层小高层，得房率低，每个单元18户，居住人口多，达不到纯正洋房的舒适性；而海韵华府项目则是真正的5-6层带电梯的纯正洋房产品，每个单元只有10或12户，居住人口少，居住舒适、得房率高。 东港现在大部分都未交房，龙湖之所以是现房实景因为他们开发的早，在2013年就已经开始建设，现在开发建设已经近3年的时间，也应该入住了。东港区域的配套现在是逐步完善期，即便是现房，在这个阶段您住进来有些配套也正在建设中，等我们项目交房时东港其他项目也都是现房，很多配套已经开始投入使用了，那个时候入住比现在生活不仅便利，环境也要好很多。 户型设计狭长VS通透方正宽绰户型 龙湖的户型基本上都是不规则的户型，进深狭长，南北区中间都会有个走廊，浪费面积。比如说：龙湖148平高层产品，进伸18米，我们海韵华府的146平高层产品进伸只有12米；虽然龙湖148平的户型南卧室北客厅的开间与