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房地产开发投资与拓展实务2008年12月1 地块判断概述房地施产工开质发量的差决别定不性大因的素情况下，地段仍旧是港资地产商把“地段论”奉为真经：在市场成熟，营销手段、设计水平、“房地产开发中起到关键作用的是拿到一块好地盘。由于建筑成本、专业费、税费等费用相对固定，房地产开发中有关技术如规划、监理、物业管理也相对规范，因此、地盘状况对项目起决定影响。”因此要重新审视地段价值，并对地段价值做出选择判断，即“择地之道”2 地块判断概述企业利润并最终获得项目成功仅仅拿到优质地块并不能完全保证天鸿项目铂宫百富中心森豪公寓凯恒中心紫荆豪庭弘通大厦民源大厦银钻公寓建国公寓概括地讲，之所以有楼盘不幸半途搁浅，对于企业来讲，通常面临资金、司法、行政、市场四方面的问题。其中市场因素和营销策划有着直接的关系，资金断链很大原因上也和营销不3力有关，行政上的违规如设计、建设违规也或多或少和营销中的产品设计有着联系。 地块判断概述地块选择的影响因素一、市场供求关系四、地块的环境条件1.自然环境二、地块的自身条件2.休闲生活空间1.地块与市中心的距离3. 空气和噪音、辐射五、地块周围的经济条件2.土地承载力1.经济发展状况3.地势影响2.工资水平4.地块大小影响3.投资水平六、人口因素5.地块形状影响1.人口数量6.其他:日照等2.人口素质3.家庭规模三、地块的社会条件七、城市规划因素1.道路交通设施1.土地用途2.市政基础设施2.容积率、覆盖率、建筑高度八、心理因素影响3.生活服务设施(商业文娱)1.地块风水4.附近房地产影响42.风俗习惯 公开市场与土地价值的判断力----土地所有权两种土地所有权：1、国家土地所有权（国务院代表国家行使）2、集体土地所有权（村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理）国有土地使用权取得方式（供地方式）1、划拨2、有偿使用:出让国有土地租赁国有土地使用权作价出资或入股授权经营5 公开市场与土地价值的判断力----土地收储流程土地收回土地出让土地收购土地整理土地划拨土地储备一级开发土地置换土地征用短期租赁收购整理储备出让6 7 公开市场与土地价值的判断力----获取土地的几种主要方式土地储备——房地产企业的生命线招标——专业+技巧+大智慧（避免陷入陪标、破坏潜规则的尴尬、识别瑕疵）挂牌——同拍卖拍卖——专业+勇气+非理性的执着（理性和授权额度的坚决贯彻）并购——机遇+土地质量+铺满鲜花的陷阱（风险意识、充分的评估）合作------看上去很美(合作对象的选择、资源的优劣评判）8 公开市场与土地价值的判断力----获取土地的几种主要方式 国有土地使用权招标出让流程图 无 拟订土地收益分配及规市规委 搬迁协议 储备土地 划规划意意见书 见书 拟订招标工作方土地出让处主管局长、局长 案 审查 审批 批转 出让处 土地 整理初审 储备拟订招标文件 返回 中心 出让处 有规申请人 市国土房管局 划返回 土地出让申请 受理 意土地整理储备中心 地价地价办公室 局长办公会 出让底价审定小组 见评估 地价初审 地价审定 确定招标底价 书土地整理储备中心与原土地使用者签订土地收益分配及搬迁协议需提交的文件 1、土地出让申请 2、《房屋所有权证》 3、《国有土地使用证》；无《国有土地使用证》 的，提供土地权属来源文件 发布招标公告 4、无法院查封、抵押的证明 5、营业执照或法人资格证明文件 6、有《规划意见书》及其它规划材料的，提交《规划意见书》、其它规划材料及3份地价评估报告 成立 投标人登记、索取评标小组 标书和有关文件 9受让方 市国土房管局与中标人 土地利用中心拟订土地整理储备中心向土地利用市国土房管局确定中标评标小组 投标人缴纳履约缴纳合同定金 签订《土地出让合同》开标 《土地出让合同》 中心移交文件 人，发出《中标通知评标 保证金、投标 书》 公开市场与土地价值的判断力----获取土地的几种主要方式 国有土地使用权挂牌出让流程图 无 拟订土地收益分配及规市规委 搬迁协议 划规划意储备土地 意见书 见书 土地出让处主管局长、局长 拟订挂牌工作方案 审查 审批 批转 出让处 土地 整理初审 储备 中心 拟订挂牌文件 出让处 有规申请人 市国土房管局 划土地出让申请 受理 意地价地价办公室 局长办公会 出让底价审定小组 土地整理见评估 地价初审 地价审定 确定挂牌底价 储备中心 书需提交的文件 竞买人提出竞买申请时应提土地整理储备中心与原土地使用者签订土地收益分1、土地出让申请 交的文件： 配及搬迁协议2、《房屋所有权证》 1、竞买申请书 3、《国有土地使用证》；无《国有土地使用证》2、营业执照 的，提供土地权属来源文件 3、法人代表证明书 4、无法院查封、抵押的证明 4、法人代表身份证复印件 5、营业执照或法人资