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精品文档 2011?年房地产估价案例与分析试题 一、问答题（共?3?题，每题?10?分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价， 由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲 上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估 价方法，搜集了?3?宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为?280?元/M2、300?元/M2?和?350 元/M2。然后根据最高最佳利用原则选取?350?元/M2?作为该商业用房的有效毛收入，扣除?30％的运营 费用后，求出年净收益为?2940?元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价 值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？ （二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1?年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各?1?幢。有 若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加 油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值. 请问： 1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？ 2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？ 二、单项选择题（共?3?大题，10?小题，每小题?2?分。每小题的备选答案中只有?1?个最符合题