万科聚宝山项目可行性研究报告.docxVIP

PAGE PAGE # 万科聚宝山项目 项目决策背景与摘要 一、内部因素 1、项目地处市中心边缘、一环线（绕城公路）与城市东西向主干道（宁镇公路）交叉 区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。 2、南京公司金色家园项目将于 2004年全部开发完毕， 当年结算金额缺口约为 3亿元。 本 项目总建筑面积 51 万平米， 2004年可结算面积约 10万平米，结算金额约 4亿元，并可为南京 公司 2004-2006 年提供主要利润来源。 3、南京市未来 5-10 年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的仙西区域将成 为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。 依此规划布局， 南京公司应在城东区域选择合适 的项目，为公司在南京的进一步发展奠定基础。 4、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下一步开发中 档和中高档项目创造了条件。 二、外部环境 1、本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京“向东发展的增长级” 和“接受上海辐射以及新经济发展的主要空间” ，政府计划三年内投资 50 亿元，建设全国规 模最大的大学城。 2、本项目是主城范围内最具规模的完整地块， 距国家级南京经济技术开发区 3公里， 周 边规划的珠江路软件产业园、钟山 36洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。 3、项目距老城区——新模范马路 8公里， 玄武湖隧道连通城市东西向主干道——宁镇公 路与新模范马路，明年 5月份建成通车后，项目距老城区中心仅 10分钟车程。 4、项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的 土地不多，竞争楼盘较其它区域少。 5 、政府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象，改善聚宝山地区的环境条 件，并带动整个仙西区域的开发。该项目拆迁改造土地总面积 1445 亩，除实际出让的 746 亩之外，其余近 700 亩土地全部用于绿化、道路和市政配套设施建设， 因此，该项目实际可 利用的资源价值高。 第一部分项目概况 一、宗地位置 一环线内侧、主城与仙西新市区结合部。 宗地位于南京主城东北、一环线（绕城 公路）内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区“仙林大学城” 4公里，距玄武 湖——新庄立交 5公里，距新街口 CBD和湖南路商业中心分别为 10公里和8公里，明年5 月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅 10分钟车程。 聚宝山与紫金山之间。 项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区一一紫金 山（又名钟山）。 距南京经济技术开发区 3公里。南京经济技术开发区为国家级开发区， 2001年实 现GDP60乙元、技工贸总收入205亿元、实际利用外资1亿美元，主要经济指标在国家级开 发区中排名16-18位。 inI南京经济按术井发区*1农场山仙西新市区武湖紫金山g金色家园3心一环线I环线*山kJ叫；l；：■1MK恼林大学城严7 in I 南京经济按术井发区 *1 农场山 仙西新市区 武湖 紫金山 g 金色家园 3 心 一环线 I 环线 * 山 kJ 叫 ；l；： ■1MK 恼林大学城 严7 图1-1宗地区位 、宗地现状 1四至范围 宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路（ 312国道），东起一环线一一绕城公路，西至沪宁铁 路和宁栖公路。 沪宁铁路宁镇公路车速可达80公里 沪宁铁路 宁镇公路 车速可达80公里/小时 绕城公路 车速可达110公里/小时 图1-2 宗地四至范围 2、宗地形状 宗地东西长、南北窄、北侧内凹，形状酷似元宝。 表1-1 宗地面积指标 指标 总用地 代征道路与绿化用地 配套学校用地 净用地 长（米） 1400 2000 1200 宽（米） 450 50-100 400 面积（平米） 645208.5 合968亩 133132 15000 497076.5 合746亩 图1-3 宗地形状及尺寸 3、宗地标高 1200 1400 450m 400m 由 代征绿地 最低点25m 西向东，地势升高 代征道路 A 约2m 坡度15度 坡度 10度 垂直坡度，与地面最大高差750米 宗地内部东高西低 宗地标高25-57米，东高西低，最大高差 32米，综合坡度2度。 按标高31米以下、31-40米、40 按标高31米以下、 31-40米、40米以上将宗地划分为 3个区域，其中, 40米以上 区域占总用地面积的近一半, 31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。 图1-4宗地内部高差 (2)宗地标高低于周边用地 最高点57m 东部显著低于绕城公路，最大高差 12米左右。 西部与沪宁铁路基本持平，局部低于沪宁铁路 2米。 南部局部区域低于宁镇公路，最大高差 6米左右。 逐步升高。北部的聚宝山西峰标高 125米，东峰标高100米，从宗地北部开始起坡