关于东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目可行性研究报告.docxVIP

TOC \o 1-5 \h \z 一、 报告摘要 4 1.1开发企业 4 1.2项目简介 4 1.3项目经济效益指标 4 1.4结论、风险及建议 4 二、 项目概况 5 2.1项目综述 5 2.1.1项目位置 5 2.2项目用地 6 2.2.1用地面积 6 2.2.2地块形状 6 2.2.3地块现状 7 2.2.4项目用地经济技术指标 7 2.3项目发展状况 8 2.3.1项目发展单位简介 8 2.3.2项目法律手续 9 三、 项目投资环境 9 3.1宏观经济分析 9 3.1.1全国整体经济环境 9 3.1.2东莞经济环境 12 3.2石龙镇经济环境 15 3.2.1石龙镇概况 15 3.2.2石龙镇经济 15 3.2.3石龙镇城镇规划 18 四、 石龙镇房地产市场分析 20 4.1市场总体特征 20 4.2市场供给分析 21 421住宅供给 21 4.2.2商业供给 24 4.3市场需求分析 27 4.3.1住宅需求 27 4.3.2商业需求 27 五、 项目发展定位 27 5.1项目SWOT分析 27 5.2发展战略 28 5.3形象定位 29 5.4产品定位 29 5.5户型定位 30 \o Current Document 5.6客户定位 30 六、 项目开发建设及经营的组织实施计划 31 有关工程计划说明 31 6.2施工进度表 32 七、 项目总投资估算、资金筹措计划、投资计划 32 项目总投资估算 32 7.2资金筹措计划 34 7.3项目投资计划 34 八、 项目经济效益、财务分析 34 8.1项目经济效益估算 35 销售收入 35 8.1.2销售回款计划 35 8.1.3销售利润 35 8.2项目财务分析 36 8.3项目不确定性分析 37 37九、结论、风险及建议 37 十、附表 附表 1: 施工进度表 附表 2: 项目总投资估算表 附表 3: 项目开发成本估算表 附表 4: 投资计划表 附表 5: 项目销售回款表 附表 6: 现金流量表 附表 7: 项目损益表 附表 8: 资金来源与运用表 附表 9: 贷款偿还期测算表 附表10:敏感性分析表 十一、附件 报告摘要 1.1开发企业 东莞市四方集团有限公司是一家民营企业，主要从事物业租赁、酒 店投资、商业经营，注册资本人民币5,500万元。企业经营状况良 好，具有较好的发展潜力。 1.2项目简介 本项目位于东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧，用地地红线面积 54,253.84 平方米，用地建筑红线面积51,808.85 平方米，容积率不 大于2，建筑高度控制在8层以下。 1.3项目经济效益指标 项目总 投资：211,816,962 元 项目销售收入：309,548,886 元（别墅/住宅销售率：95% ;商业销售 率：100%） 税后利润：54,114,992 元 成本利润率：25.55 % 财务内部收益率（FIRR ）: 34.27 % 财务净现值（FNPV）: 45,560,272 元 动态投资回收期：1.87年 贷款偿还期：2年 1.4结论、风险及建议 结论本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申 办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立 项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发 程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的 可行性。 风险及建议 石龙镇房地产市场规模小，且属于封闭型市场，因此需要切实考虑 市场容量和市场销售节奏；本地块土地成本较高，需要严格控制工 程成本和管理成本。 充分利用地块位置优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾 问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市 场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 二、项目概况2.1 二、项目概况 2.1项目综述 2.1.1项目位置 二、项目概况 2.1项目综述 2.1.1项目位置 项目位于东莞市石龙镇新城区，东临裕兴路及聚龙湾花园，南临金 沙湾花园，西侧及北侧临金沙湾公园。 项目位于东莞市石龙镇新城区，东临裕兴路及聚龙湾花园，南临金 沙湾花园，西侧及北侧临金沙湾公园。 本项目 图2 :四至一东临裕兴路及聚龙湾花园 图3 : 四至一南临金沙湾花园 图4 : 四至一西临金沙湾公园 图5:四至一北临金沙湾公园 2.2项目用地 2.2.1用地面积 用地红线面积54,253.84 平方米，用地建筑红线面积51,808.85 平方 米，容积率不大于2，建筑高度控制在8层以下。 2.2.2地块形状 地块呈四边形，整体形状较规则 图6:地块红线图 223地块现状 项目用地地势平坦，五通一平，具备建设条件。东北角现有一临时 停车场。 图7 :地块现状