10万平米社区商业市场的报告2.docVIP

第二部分 区域商用物业市场情况分析 黄浦区是上海历史最悠久的城区 , 是上海近代商业的发祥地 , 也是当今上海中心商业区 的核心区域。 2000 年 7 月上海市政府将位于市中心的黄浦、 南市两区 “撤二建一 ”，设立新的黄浦区， 以此为其确立了特大型国际城市的现代化中心城区、 现代化中央商务区和市中心现代聚居区 的目标定位。 两区的合并充分体现了两者优势互补、 资源整合、 功能重塑的战略意图， 有效地增强了 区域的经济实力。合并后全区面积共 12.41 平方公里，占全市面积的 0.2%，其中陆地面积 11.017 平方公里， 水域面积 1.837 平方公里；行政区划为 9 个街道共 190 个居委会。 至 2002 年底，全区总人口数为 63.22 万人。 区内万商云集、市场繁荣，为全国闻名的商贸旅游购物中心。上海市第一百货商店、华 联商厦、新世界城、亚一金店、绿波廊、华宝楼古玩等上海有名的商店开设在此。南京路是 蜚声中外的 中华商业第一街 。老城隍庙是中外旅游者的观光胜地。福州路、北京路、西藏 路、金陵路、黄河路、云南路、文庙、江阴路、董家渡路等著名特色商业街造就了区域经济 的活跃和繁荣。 仅 2001 年，区属商、饮、服销售 ( 营业 )就完成 302． 99 亿元，同比增长 8．6％；利润 完成 5． 82 亿元，同比增长 30． 4％；增加值完成 31． 91 亿元，同比增长 13． 8％；社会消 费品零售总额完成 120 亿元，同比增长 3． 3％。 【通海 中华城】位于原南市区， 因此在报告中将重点关注该区域的商业市场，研究分析其未来发展前景。 一、 区域主要商圈的发展情况分析 上海的主要商圈以传统的 “ 三街 ”(南京路、淮海路、四川路 ) 和“ 四城 ”(徐家汇商圈、 新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城 ) 为代表。在 “三街四城 ” 中有近 30%左右的商 圈分布在本区域内，显示了黄浦商业的强大实力。 以下我们重点分析本区域主要商圈的发展状况： 南京东路 南京路是上海近代商业的发祥地。 1843 年上海开埠后，南京路是最早出现现代都 市文明的地方，并迅速成为上海最繁华的商业街，人称 大马路 。到了二十世纪三十年代， 十里洋场 的南京路已是蜚声中外。整条南京路以成都路为界分两段，其中黄浦区这段为南京东路。 据不完全统计，到上海来的中外游客 80％以上都要到南京东路游览，南京东路平 时的日客流量为 80 万人以上，节假日高达 120-200 万人，外地与外国的游客占 70％以上。 南京东路有着强劲的辐射力与独特的外向性。 市场状况分析 老店名店多 市百一店和华联商厦就是上个世纪三十年代的先施、永安等当时国内最摩登的大型商场和全国百货业的魁首。张小泉刀剪店也是一家闻名中外的老店。 品牌商厦集中 市百一店、华联商厦、新世界、置地广场都是大型商厦，每天吸引无数的人 流来商厦购物游玩。 有时尚休闲步行街 南京东路步行街是上海唯一的步行街， 也是全国规模最大的， 最繁华的商业街。每天吸引上百万的中外来客。 临近地铁，出入方便 地铁 2 号线贯穿南京路地下并在人民广场和河南路设两个站点，这为南京路 商业街带来了巨大的人流，同时地铁 2 号线有连接浦东的八伯伴商圈。 中档品牌为主，缺乏高档的品牌 南京路商家主要经营中低档的品牌，不象淮海路经营时尚，高档的品牌。因此，南京路以国内的客商居多，而本地前卫人士一般选择去淮海路购物。这 也因此造成南京路的商铺租金一般在 20~30 元 / 平方米 / 天。比淮海路要低。 消费群体以非沪籍人士为主，人均消费低 商业街主力消费群体为境内外来沪观光旅游人士，人流量随大，但以游览、 参观为主的观光旅游人士居多，人均消费额不超过 50 元，整体水准较低。 发展前景 市政府在 2001 年就聘请了知名的麦肯锡咨询公司，对南京东路整体规划提出 方案，实施 “ 三段式风格设计 ”，重构南京路商业形态，力争在十年之内将南京路 重塑为世界一流的商业街区，预计实施该规划总投入将超过 180 亿元人民币。 东段依托外滩建筑群，展现 “海上情怀 ”南京路东段的主体为外滩建筑群，建成 充分体现海派特色的商务办公和都市休闲综合区；中段围绕世纪广场，打造 “都市时尚 ”，伊都锦商厦、圣德娜商厦等商厦也将进行全面调整符合南京路商业结构的 深化和多元化 ；西段打造新型综合消费圈，筹划 “明日之约 ”，整合新世界综合消费 圈（ 21 万 M 2）和一百商城 （ 16 万 M 2）、新建上海世贸国际广场 （商业为 6 万 M 2 ）， 将构建成为市中心的商业航空母舰。 总结： 未来南京东路步行街拓宽休闲娱乐业、 现代服务业等行业的发展空间， 使产业 结构日益合理，综合功能更加完善。 整个南京东路商圈在 2