宏泰“产业市镇”模式解读.docVIP

深度解读：宏泰“产业市镇”模式 导读： 一、关于宏泰 二、宏泰产业市镇模式解读 ■ 宏泰产业市镇开发流程的四个阶段图解以及详解（有图表） ■ 宏泰的三大主要业务 ■ 业务收入来源： —— 2014 年主要收入占比 —— 2014 年利润占比 三、详解业务模式以及收益：以龙河高新项目为例 ■ 项目概述 ■ 与政府合作协议主要内容 ■ 2014 年土地出让情况（图表） ■ 项目持续性收益部分：园区税收返回额（图表）四、产业市镇模式的核心竞争力 ■ 目前国内产业园区四种形态： ■ 宏泰差异化的核心竞争要素 五、业务模式、财务数据与华夏幸福对比思考： 六、轻资产模式有多轻？七、复制模式能走多远？八、亮点借鉴 正文： ■ 关于宏泰： 中国宏泰产业市镇发展有限公司（以下简称“宏泰”，股票代码）始创于 1995 年 6 月，是中国大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商中的先行者之 一。公司在河北廊坊起步， 目前的主要产业市镇项目也位于廊坊市。 除了产业市镇的规划开发和运营外， 宏泰本身也直接从事房产开发、 销售和租赁， 这是其在产业市镇之外的业务。 宏泰的业务重点是专注于京津冀一体化和 “两横三纵” 城市化战略布局范围内的土地面积达 10 平方公里或以上的大型产业市镇项目开发，这有别于传统物业开发商。 除专注产业市镇项目开发业务外， 公司还在产业市镇项目内和河北省其他地区通过招标、拍卖、挂牌出让程序取得土地，投资、开发、销售居住、商业及产业物业项目。 其官方网站上的信息显示， 目前已取得居住、 商业及产业物业项目 土地使用权面积万平方米，开发和储备的居住、商业及产业物业项目达 22 个，总建筑面积万平方米， 另外还有 5 个用于取得租赁收益的投资物业， 建筑面积万平方米。这些物业项目与产业市镇开发业务产生协同效应， 增加了可观的收入和现金流量。 本期智库内参将从深度剖析宏泰的产业市镇模式、业务收益来源、利润，该模式的可持续性等，剖析宏泰的发展内核，为公司运营提供参考： ■ 定位： “中国大型产业市镇、开发及运营服务供应商” ■ 发展模式概括： 宏泰发展董事局主席王建军对自身的发展模式解释为： 将产业整合和新城建设有机地结合在一起，以产业园区发展为基础， 构建一整条或多条完整的产业链，以大体量的园区投资与开发建设为支撑， 在平台之上整合多种资源， 构建标准的可复制模式。 ■ 宏泰目前主要产业市镇项目及其分布： 中国宏泰正在与河北省廊坊市、 张家口市、安徽省滁州市地方政府就 5 个产 业市镇项目的开发进行合作，项目规划总面积近 70 平方公里，包括位于河北省 廊坊市的龙河高新技术产业区、 龙河商务休闲度假基地、 广阳高新科技成果孵化 园，位于安徽省滁州市的滁州承接产业转移集中示范园区， 以及位于张家口新区宏泰产业园。 龙河高新区已进入积极发展阶段， 并已开发大量可供出让土地。 其余几个项目处于开发初期，预计直至 2035 年，现有的产业市镇项目可持续提供可出让的土地。 宏泰发展产业市镇项目基本情况一览表 龙河高新区 龙河商务区 广阳园区 滁州园区 张家口市新区宏泰 产业园 规划面积 15 规划面积 15 规划面积平方 平方公里 规划面积 28 平方公里 公里（950 万平 （1500 万平 规划占地 2361 亩（约 平方公里 （1500 万平 160 万平方米）；已 面积 方米）；已签 方米）；已 （2800 万平 方米）；已 和现 订具约束力的 签订具约束 签订具约束力的协 方米）；已进 签署具约束 况 协议，未开始 力的协议， 议，未开始土地整理 入积极发展 土地整理以及 未开始土地 力的协议， 以及基础设施建设 阶段 开始市场营 基础设施建设 整理以及基 销活动 础设施建设 新一代信息 新材料、新 度假旅游及设 能源、装备 技术、高端装 （初步）高新技术、 产业 施、商务总部 制造、现代 备制造、现代 规划中 可再生能源总部经 定位 及文化产业 服务及绿色 服务和物业 （待落实） 食品（待落 济产业园区。 开发 实）。 规划、设计、 规划、设计、 规划、设计、 以“生态、现代、活 服务 产业定位、土 产业定位、土 产业定位、 招商引资 力”为理念，打造 范围 地平整、兴建 地平整、兴建 土地平整、 “特色产业区， 生态 基建、市场行 基建、市场行 兴建基建、 销以及管理 销以及管理经 市场行销以 经营项目的 营项目的跟进 及管理经营 跟进服务 服务 项目的跟进服务 ■ 宏泰产业市镇开发流程的四个阶段图解以及详解： 第一阶段 第二阶段 第三阶段 规划 地方政府取得 地方政府 设计及定位 通过公开 产业市镇 土地整理及基 拍卖、招 础设施建设 标或挂牌 招商引资及吸 互让流程 注： 部分非由宏泰执行  宜居城 ”， “北方滨水生