淮安商业地产可行性研究报告可行性研究报告.docx

tj th.，tj% 淮安 *** 置业发展有限公司 **国际商业广场?****住宅项目 可行性研究报告 tj 目录 第一章 总论 第2-23 页 第一节 项目背景 第 2-12 页 第二节 项目市场环境分析 第 13-17 页 第三节项目SWO分析 第17-19页 第四节 项目定位 第 20-23 页 第二章 项目总体建筑规划思路 第 23-25 页 第三章 项目投资收益分析 第 25-29 页 第一节 项目投资估算 第 25-27 页 第二节 项目功能面积指标 第 27-28 页 第三节 项目价格定位 第 28-28 页 第四节 销售收入预测 第 28-29 页 第五节 利润预算表 第 29-29 页 第四章 资金筹措计划 第 30-32 页 第五章 敏感性分析 第 32-33 页 第六章 项目风险性分析 第 33-38 页 第七章 研究结论 第 38-38 页 ，：： 第一章 总 论 第一节 项目建设背景 本项目位于江苏省淮安市 *** ，现就淮安市的有关情况做如下介 绍： 淮安市概述： 淮安是一代伟人周恩来的故乡，地处苏北腹地，北接连云港，东 北接盐城市，偏南接扬州市，南邻安徽省，西连宿迁市，南距江苏省 省会南京市 188 公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市 135 公里， 现下辖清河、清浦、楚州、淮阴四区和涟水、 洪泽、金湖、盱眙四县， 面积 1.01 万平方公里，人口 527万，市区建成区面积 80 平方公里， 人口 83 万，是国家历史文化名城、淮海经济区中心城市、新兴的旅 游胜地、工业基地和农副产品集散地。 淮安市境内河川交错， 水网密布， 内河航运的主干线京杭大运河 流经于此，淮沭新河、苏北灌溉总渠、淮河入江水道、淮河干流、废 黄河等 9 条河流在境内纵横交错。全国“五大淡水湖”之一的洪泽湖 位于淮阴境内，另外与邻市共有的湖泊有白马湖、宝应湖、高邮湖。 综合经济实力： “十五”期间淮安市实现地区生产总值 765 亿元， 财政收入突破百亿元大关，达到 123.4 亿元，全社会固定资产投资 610 亿元。新型工业化加速推进，累计完成工业投入 908 亿元，规模 以上工业销售、利税分别达 1050 亿元和 119亿元，工业税收占财政 收入的比重达 55%，淮钢成为首家销售超百亿元企业，高新技术产业 th.，：：； 实现产值 110 亿元，占规模以上工业的 10%，2007年存贷款余额分别 达到 600亿元、 409 亿元。预计到 2012年，淮安市地区生产总值将 实现1565亿元，人均GDR超 4000美元，达到3.15万元，全社会固 定资产投资超 2000 亿元，财政收入超 300 亿元，城市化率超 50%， 城镇居民人均可支配收入力争超 3000美元，达到 2.2 万元，力争 2014 年全面建成小康社会 。未来的淮安的将是辐射 2000 万人口的苏北腹 地重要中心城市。 交通：淮安是区位优势明显的重要交通枢纽。明清时期就是“南船北 马”交汇之地，有“九省通衢、七省咽喉”之誉。现在，公路、铁路、 水路四通八达，京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在 境内交汇，从江苏新沂到浙江长兴的新长铁路纵贯全境， 京杭大运河、 苏北灌溉总渠等河道纵横交错， 淮安到上海虹桥机场仅 3个半小时的 路程，到南京禄口机场、徐州观音机场、连云港港口和机场分别只有 2个半小时、 1个半小时、 1小时的路程，在十一五期间筹建淮安机 场。初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆并举的交通网络， 凸现了淮安在江苏乃至全国的交通枢纽地位。 科技教育 ：淮安是一座具有深厚文化积淀的城市， 重视教育的传统非 常悠久，人民受教育的程度普遍较高，高中入学率达 78%以上，超过 了全省平均水平。目前，全市拥有 5 所高校、 26 所中专校。高校、 中专校的数量和在校生分别在苏北和全省名列前茅， 培养的大批专业 人才受到了沿海和江苏苏南等发达地区的青睐。 来淮安投资兴业可以 ；；，； 获得大量素质高、成本低的专业人才。 农业：全市耕地面积 384230公顷, 可供开发的黄河故道和滩涂近 7万 顷,淮阴水产资源丰富，有水面约 400万亩.主要经济鱼类有 16科 83 种，其中洪泽湖大闸蟹、大青虾、鳜鱼、白鱼、甲鱼、鳝鱼等远销国 内外。 矿产：淮安市矿产资源较为丰富，分布相对集中。能源矿产资源有金 湖县、洪泽县的石油和天然气，洪泽县老子山的地热。非金属矿产资 源丰富，品种多，有盱眙县的凹凸棒石粘土、玄武岩、白云岩；楚州 区、清浦区、淮阴区的岩盐；洪泽县、淮阴区的芒硝等。其中，盱眙 县凹凸棒石粘土探明储量 2.72 亿吨，远景储量达 5 亿吨，占全国总 储量的 65％~70％，占全球总储量的