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招商基础知识培训 一、什么是商业地产？ 商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等于住宅楼有很大区别的房地产产品。 商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅有几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式、但很多小规模商业地产、公寓、写字楼等项目在底商和个类商业街、商业市场则采用商铺出售、零散经营的模式。 在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。 二、商业地产与住宅地产的区别？ 商业地产与住宅的前期规划有很大的差异、住宅是要卖的，主要考虑地块卖给什么样的人，后期营销中也注重针对它的客户。 大卖场（SHOPPINGMALL）规划非常复杂，前期需很多论证，考察国内外SHOPPINGMALL。设计做好再招商，先招主力店，找平均在两万平方米以上的商家，基础是开发商主动联系的。 主力店确定之后，再招小专卖店，通过各种形式的广告让经销商到销售现场来谈， 主力店是SHOPPINGMALL最关键的因素，如果其有一定的品牌就能够形成一定的客流量。 商业地产和住宅：传销与直销的不同 全国各地虽然开发了很多商业项目，但发展商还没有认清商业地产和住宅开发的区别，如果住宅开发可称是直销的话，那么商业地产则是传销。 SHOP-PINGMALL关键是主力店招商，主力店不来或者档次不够，招商就不成功。 国内发展商低估了这个难度，上来先做规划设计，规划设计做完再去招商或者再定价。如果你是直销可以自己决定户型，如果传销先谈好合作意向，每层至少多少万平方米，距市中心距离不能超过多少，前台后台的比例，你给它量身定做。招商走在前面或者同步。 商业地产要卖现房、住宅和商铺，一个是用来住，一个是用来赚钱的。但商场真正的做法只有一个，就是现房。现金对商人很重要，店铺买来是要做生意，有人说买来店铺可以做投资。一个人如果买住宅，考虑好长的时间，他希望可以有很好的居住环境，有可能一两年前看中了来买，他自己会告诉自己，我现在买的话价格比较便宜，以后买的话可能会涨价，或者我们买的朝向未必可以买得到，这个在住宅期房里可以做到。 什么是市场调查？怎样进行市场调查？ 市场调查是商用业务开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。 商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市场或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题讨论，与大家交流共享. 一、市调分类 商业地产策划和首期市场调查，按不同的目标、任务、模式、方式、可分为以下几类： 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查 4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市场准备 无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。 准备工作一般有： 1、 明确任务—明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求： 2、 团队分工—明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系： 3、 工作计划—Why、What、Where、When、Who、How、Money(Swlhlm)： 4、 资料预热—有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料）： 5、 配齐工具—准备好考察表格、问卷、防谈提纲、公司资料、数码相机、摄像机等： 6、 考察线路—前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等预计、判断及分工协作安排： 7、 时间安排—市场时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。 三、基本概念理解与应用 在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定： 1、 区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标。 区位—指为某种经济、政治‘社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位