万达集团成本控制标准体系剖析.docx

万达集团工程项目成本控制体系剖析 一、成本管理思绪和方法 房地产成本就是指在房地产项目开发全过程中所发生全部成本和费用支出总额，是指为达成特定目标而发生或应发生价值投入。房地产成本不仅指花费已发生实际成本，还包含估计在经营活动中，可能发生估计成本和变动成本。是经过管理活动，确保达成组织既定成本目标过程；或是在一定约束条件下，为达成既定成本目标采取一系列有组织活动。“成本管理”最终目标是将成本合理地揭示出来，并利用合理控制方法和手段进行“成本优化”，以达成“效益（利润、品牌等）最大化”。 第一部分 成本管理内涵及成本管理标准 成本管理内涵 成本管理是贯穿房地产开发业务一条极为关键轴线，经过参与决议、拿地、定位 策划、营销、设计、招投标、施工、材料采购、完工验收、后评定等各步骤，分析对比，实现项目价值最大化。 成本管理目标是确保成本支出取得最大效益----提升价值。 成本管理基础内容----合理确定成本和有效控制成本。 2、成本管理标准 2.1要有全员参与成本意识。企业全部职员全部必需有成本意识，并落实于日常工作中。成本管理和控制不是单靠哪个部门就能够做好事，需要靠企业全部职员、全部部门在各自职责范围内，共同进行成本控制，开源节流。 2.2全过程成本管理标准。项目从决议、设计、施工到完工验收及项目标后评定，要有完整概算、预算及结算，全过程要有主动、立即成本比较、方案选择、信息反馈和分析控制； 2.3协议化管理标准。全部预结算成本范围内成本，全部需签定经济协议，细致、明确地要求乙方工作范围、内容、质量标准及工程结算措施、违约责任等； 2.4 目标利润制约下目标成本管理标准。项目投资决议阶段确定项目收益水平是项目最终收益下限，和此对应成本水平在售价不能提升情况下，是不可突破项目成本目标（上限）； 2.4内部分级、分部门控制标准。任何部门、任何个人不能单独代表企业，独立完成包含企业利益流出成本决议和业务操作；业务操作实施前要按程序报批，操作和监控相分离。各部门对自己成本发生额度负责，在部门限额不变条件下可内部调整，但不可超出限额控制值。 2.5可复查标准。业务操作及概算、预算、结算全过程应有完整、具体统计和档案管理，预、决算工作结果应含有100%可复查性 第二部分 各阶段成本控制思绪和方法 因为房地产成本控制是全员、全过程、全方位项目，注定成本控制过程是较为复杂、艰辛、敏感而又细致系统工程。因为成本包含面极广，所以对房地产企业而言，发明成本优势可能要比获取差异优势付出更多努力。依据成本管理标准，将项目开发各阶段成本控制方法及关键点汇总以下。 依据房地产开发特点，房地产成本控制关键经历以下5个阶段： 立项及策划阶段成本控制 设计阶段成本控制 招标阶段及施工阶段成本控制 销售阶段成本控制 完工结算及维护阶段成本控制 1、 立项及策划阶段成本控制 1.1 控制要求：全方面深入了解地块和市场情况，了解当地政府性收费标准，合理确定估算基础；正确定位目标市场，选择性价比最好产品及组合（经过方案组合比选测算确 定）。 1.2 控制关键：项目所处位置，地 质 状 况，地 下地上管线；市政接口位置；红线内拆迁费用；周围计划及计划指标确实定；政府垄断情况，地域产品标准；产品档次（符合地块价值），配套标准，户型，层高及总高，停车方法，特殊要求。 1.3 控制方法： 1.3.1 充足做好市场调研及地块现实状况调研，在企业要求利润水平下测算能承受最大地价。 1.3.2 最大程度利用计划条件，提升容积率，以取得最大利润。 1.3.3 尽可能搞好和政府部门关系，依据同行业经验，对部分收费力度比较弱收费项目，采取“拖”措施，争取不交或少交。 1.3.4 能包干费用决不分开交。比如：市政开口费、市政赔偿费等。 1.3.5 尽可能拖后，并分数次支付。 2、设计阶段成本控制 2.1 各阶段控制要求： 2.1.1 方案设计阶段:经过限额设计使经济合理性最大，方案优化，制订目标成本（结合建造标准），制订出图计划（时间）。 2.1.2 扩初阶段要求：选型合理，档次符合，技术成熟，市场拥有率较高。 2.1.3 施工图设计阶段控制要求:确保图纸质量和深度,能满足施工图预算编制要求。 2.2 控制关键： 2.2.1 方案设计阶段：设计质量及深度；设计周期；产品技术经济指标；优化内容：标高确定，结构形式，基础形式，特殊设备和功效要求。 2.2.2 扩初设计阶段：设备参数控制，将设计提供材料设备规格型号要求前置，编制部品控制计划。 2.2.3 施工图设计阶段：关键设计，细部设计，关键用料标正确实定。限额：钢筋，砼，装修，管线用量指标；各专业之间错漏碰缺。和责任成本值及目标成本值对比，是否超标。 2.3 控制方法： 2.3.1 要做到事前控制。在取得土