开征物业税的研究与思考(doc6).docx

开征物业税的研究与思考 1、物业税的背景 中国人民银行行长周小川在“ 2003 中国企业领袖年会”上表示，中国将在 适当时机试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税(财产税) ， 相应取消其他与房地产有关的税费。 接着，广东省财政厅负责人在 2 月份广东省 财政工作会议上透露， 广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。 而香港 文汇报 7 月 21 日报道，北京市开征物业税的制度设计及前期调研工作进展顺利， 物业税改革的试点工作具体推行时间待定。 上海甚至传出 7 月份将向人大提交物 业税的有关具体方案，但是至今没有这方面政策出台。 从年初周小川提出可能开征物业税以来， 对房地产关注的各方面都在探讨物 业税开征的利弊以及对房地产市场可能产生的影响。 究竟物业税的开征对房地产 市场产生什么样的影响呢？本文将结合国外物业税的经验和国内房地产市场的 发展现状就开征物业税对上海房地产市场可能产生的影响进行探讨。 物业税，又称“财产税” ( property tax )、“房地产税”或“不动产 税” (Real Estate Tax),是在一定时期或一定时点上，要求其所有者或承 租人(个人或法人)对其所有或使用的土地、房屋等不动产缴付一定税款，其税 款额度随房产的变化而变化。 从目前媒体的报道看, 物业税改革的基本框架是将 现行房产税、城市房地产税、 土地增值税及土地出让金等合并, 转化为房产保有 阶段统一收取的物业税。 把现在开发商一次性缴纳土地出让金的政策改为土地出 让金主要由消费者在购房后分次缴清。 这将完全改变现有房地产市场的格局和消 费者的购房预期,所以引起广泛关注。 2、对市场的影响 对房价的影响 目前房价一路高涨, 普遍认为土地成本过高是主要原因。 因此,开征物业税 的一个目的就是通过把房地产开发过程中一次性所缴纳的税金在物业持有期间 分年缴纳来达到降低房价的目的。目前房地产售价当中,土地出让金大约占到 10%,拆迁补偿约占到 15%,各项收费占 16%左右,税约占到 9%,土地成本与各 项税费合计约占房地产价格组成的 50%,建筑安装成本约占 30-35%,开发商利润 占 15-20%。而国外发展中国家的地价及税费三项仅占价格的 20％,建筑安装成 本却占 73％,利润只占 7％。相比之下,上海房地产市场价格组成不合理。现行 的土地出让制度中,开发商在拿到土地时要一次性缴纳土地出让金、 拆迁补偿费、 房地产税、 契税等, 由于土地资源的稀缺性和政府控制土地供应量, 土地价格存 在较高的虚拟价值,以至于在房地产价格组成中,土地出让金占到 10%之多。通 过开征物业税，把获取土地时一次性缴纳的土地出让金、 各种税费分摊到业主持 有期间分期缴纳，相当于房屋售价的 35%?分（拆迁补偿费不可能分年支付）一 次性缴纳的费用被分摊到 70年（住宅用地使用年限，以下仅讨论住宅）或 50 年缴纳，理论上开发成本可以降低35%-35%/70=34.5%按上海市区住宅均价8000 元/平方米计算，房价可以降至 8000X（仁34.5%）=5240元/平方米！ 而实际上，由于房价的决定在于市场的供求，尽管房地产开发成本降低了， 房价也不会降低34.5%,因为房价下降后需求会增加，在供应不变得情况下，需 求的增加反而会引起房价的上升。 如图3所示，在开始征收物业税时，由于房地 产开发周期较长，短时间内市场供应量不会有较大变化。 随着房地产开发成本的 降低，房地产行业的进入门槛也降低了， 行业竞争将会加剧，长期趋势必然是房 价下降，反映在供给曲线上就是供给曲线右移。 在需求方面，由于征收物业税后 房价下降，买房门槛降低，购房者需求增加（尤其是高档住宅会比较明显） ，但 从长期趋势看，征收物业税是把当前的支付转化成一系列的支付， 总支付并没有 多大变化，因此，长期需求基本不变。图 4反映了开征物业税后长期供需变化。 图3 开征物业税的短期供需变化 图4 开征物业税长期供需变化 图 3 反P映了 降而增加，需求曲线右移，房价有上涨的趋势，在一定程度上抑制了房价的下降。 因此，短期内房价不会有太大的下降空间 开发成本的大幅下降， 接近上面计算的理论极限。丄 开征物业税的短期内，由于供应量基本不变，而需求随着房价下 。 图4反映了开征物业税后由于房地产 供应曲线右移，市场竞争使得房地产价值回归，房价下降 对产品结构的影 由于物业税降低买房门槛而增加养房压力，形成所谓的“买房容易养房难” 的局面。对于中 此外，酝酿中的物业税对于第一套住宅或者居民自住用房很可能免征， 向低端市场倾斜势必刺激中低档物业的需求和供给。 而对于高档物业，在短期内， 开征物业税后房价的下降有限，并不能大大刺激豪宅等高端产品的购买需求。 从 长期来讲，由于住宅使用成本