2011年6月 5日海尔地产区域开发业务战略规划报告.ppt

区域开发的大致可分为六个阶段 概念规划阶段 项目审批阶段 正式规划阶段 一级开发阶段 土地出让/转让阶段 二级开发阶段 阶段一：概念规划阶段工作内容 开发商主要工作内容 政府主要工作内容 寻找区域一级土地开发商并与开发商进行初步沟通， 对开发商的规划文件以及开发可行性分析进行审阅 对候选的开发商进行初步筛选 对区域的总体价值定位、功能定位、产业定位、发展模式等进行初步的规划，并向政府提交区域概念规划报告 对项目投资可行性进行分析并编制《可行性分析报告》，作为企业投资决策的依据 对项目开发可行性进行分析，并向政府提交可行性分析报告 与政府商讨具体的合作方式 阶段二：项目审批阶段工作内容 开发商主要工作内容 政府主要工作内容 编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续。 土地储备中心向计划部门申办立项手续。 土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土地一级开发商，签订土地一级开发委托协议 对规划审批的进程进行跟踪 与政府维持良好的关系并进行必要的公关 储备区域开发所需要的各类资源 阶段三：正式规划阶段工作内容 政府主要工作内容 委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。 按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。 申办《房屋拆迁许可证》。 委托拆迁公司进行拆迁谈判。 与政府合作成立项目公司，参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权 制订区域开发规划方案与项目策划方案 制订区域开发与土地公开出让后的增值分享方案，与国土部门签订框架性协议 与土地储备中心签订土地一级开发委托协议 与业主签订拆迁补偿协议 制定项目融资方案 项目招商 开发商主要工作内容 阶段四：一级开发阶段工作内容 政府主要工作内容 对一级开发过程进行监督与控制 组织一级开发土地验收，验收合格的土地纳入政府土地储备库 财政局会同国土管理部门进行一级土地开发成本核算 寻找项目合作者（设计、策划、基建、二级开发等） 分期、分块实施征地、拆迁补偿安置工作 房屋拆除与土地平整 分期、分块进行市政基础设施与公共配套设施建设 项目融资 项目招商 开发商主要工作内容 阶段五：土地出让/转让阶段工作内容 政府主要工作内容 土地出让信息公布 招商引资 土地公开出让 政策支持 对土地转让、项目股权转让过程进行监督控制 支付土地出让金，获取土地使用权 区域增值设施建设 土地转让 项目股权转让 项目招商 开发商主要工作内容 阶段六：二级开发阶段工作内容 政府主要工作内容 对二级开发过程进行监督 为开发商提供相关的政策支持 自主开发（包括旗舰项目开发） 聚合其他开发商共同开发 对开发的进度、成本进行监督与控制 项目招商 开发商主要工作内容 主要内容 海尔地产区域开发的意义 区域开发的政策形势和市场机会分析 区域开发的企业实践和能力分析 海尔地产的资源优势分析与战略选择 海尔地产区域开发产品模型 海尔地产区域开发业务战略规划 区域开发的操作流程 ●项目阶段与各阶段工作内容 ●关键问题点解析 在区域开发的过程中，我们需要重点考虑一下三个层面的六大问题 A3.关于与政府合作协议的签订 A5.关于先导性项目开发 A6.关于营销和招商 A1.关于项目的选址与投资决策 战略层面 运营层面 营销层面 A2.关于区域开发的投融资和财务战略 A4.关于合作伙伴和战略同盟 A1.关于项目的选址与投资决策 项目的选址的标准首选需要考虑地区的基础条件和发展前景，建议优先考虑具有一定经济基础的国家级经济规划区。另外，还需要考虑到项目是否能够与海尔集团的资源进行整合，使之能够产生协同效应。 项目投资决策需要以可行性研究为前提，对所选区域进行深入调研与分析，重点考虑项目的盈利能力、与相关利益者的关系以及项目的开发策略等问题。 重点关注： 所选城市的经济基础、产业结构、企业数量、政策条件等 所选区域是否有海尔的工业园，是否海尔在当地有较大的影响力和良好的政府关系 项目的投资回收期，财务能力的支持状况 与政府部门的合作方式如何选择，签订哪种合作协议 项目的盈利模式可以有哪些，盈利预期如何 所采取的开发策略是什么，每一个开发阶段要完成的目标 A2.关于区域开发的投融资和财务战略 区域开发的融资必须界定清晰的责任归属，就开发活动的良好后果可以获得较持续性收益的主体都应承担自身的责任，无论是政府还是开发商。 另外，还需要考虑融资具体融资方式的选择。这与企业的财务策略有关，但一般而言，在项目前期适合用自有股权性资金进行较小规模的营销地块开发，在后期再运用财务杠杆的作用进行举债开发，获取超额资本金回报率。 重点关注： 项目资金投入的计划