金地集团税务筹划设计.docx

金地集团税务筹划设计 第一、基本情况 金地集团坚守 “科学筑家”的使命，在企业经营中体现专业和科学的特质， 为客户 提供高品质的产品，已经成为中国地产行业内极富特色与竞争力的全国化品牌公司。 金地集团初创于 1988 年， 1993 年开始正式经营房地产。 2001 年 4 月，金地（集 团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。截至 2009 年底，金地集团已拥有多家 控股公司， 总资产 555 亿元，净资产 168 亿元， 2010 年全年更是实现 283 亿元的销售规模。 从上市至今， 公司的总资产规模增长了 24 倍，销售额增长了 39 倍，上缴利税增长了 21 倍， 已跻身中国上市房地产公司综合实力前三强。 金地集团秉承“用心做事，诚信为人” 、“以人为本，创新为魂”等核心价值观，并 逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。 金地集团已经建立以上海、 深圳、 北京为中心的 华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉、西安、沈阳等市场。金地坚持 以产品为核心，不断为客户创造价值 :在深圳，开发了金地海景花园、金地翠园、金海湾花 园、金地海景。翠堤湾、金地香蜜山、金地梅陇镇、金地名津 ; 在北京，开发了金地格林小 镇、金地国际花园、 金地中心 ;在上海， 开发了金地格林春晓、 金地格林春岸、 金地未来域、 金地格林郡等项目。截止目前，正在运作的有金地格林世界 (上海 )、金地格林世界 (天津 )、 金地尚林苑 (西安 )、金地格林小城 (武汉 )、金地国际花园 (武汉 )、金地国际花园 (宁波 )、金地荔湖城 (广州 )、金地九珑壁 (佛山 )、金地国际花园 (沈阳 )、金地格林上院 (东莞 )等三十余个项目。 经过不断探索和实践， 金地现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司， 同时也是中国建设系统企业信誉 AAA 单位、房地产开发企业国家一级资质单位。截至 2009 年底，集团已拥有多家控股子公司，总资产 555 亿元，净资产 168 亿元，金地集团 2010 年 全年累计实现签约面积 229.05 万平方米，同比增长 21.6%；累计签约金额 283.38 亿元，同 比增长 34.6%。金地集团预计 2010 年度净利润较 2009 年度增长 50%左右。形成了以房地产 为主营业务，物业服务、地产中介同步发展的综合产业结构。 第二、筹划分析 1.筹划目标 2013 年，世界经济环境依然错综复杂，国内经济处于转换经济增长格局时期，在 调结构、转方式 为主线的引导下，明年经济还将延续调整态势。为顺应市场经济的发展， 减轻企业的税负，做到合理节税和避税显得十分重要。  2.筹划环境 2013 年，国内房价在国五条刺激下暂时不降反涨、国际经济仍然持续动荡，我国 将稳定房价总水平作为宏观调控的首要任务， 实施积极的限制政策和稳健的货币政策， 推动 经济增长由政策刺激向自主增长有序转变， 全年经济朝着宏观调控的预期方向发展， 实现了 “十二五”时期经济发展良好开局。 有关数据显示，扣除价格因素，实际增长  2012 年全国社会消费品零售总额 18.12 11.6%。湖北省实现社会消费品零售总额  万亿元，同比增长 17.1%， 7,927.76 亿元，同比增长 18%。房价调控虽然没有明显效果，但是从政策看，今后将会继续加大房价调控力度，使房价稳定在一个可就收的范围内。 企业纳税筹划的目标是尽量减轻税收负担， 而政府税收征收目标则是应收尽收， 形成了企业与政府之间的税收博弈，但博弈的主动权掌握在政府手中，一旦立法者修改税法、 完善税制，纳税筹划方案会因此而失去价值， 如果不及时进行应变调整， 企业难免遭受损失。 目前我国正处于新一轮税制改革中，税收政策变动比较频繁，给纳税筹划带来了不确定性。 向偷逃税转化是导致纳税筹划政策风险的另一诱因。在纳税筹划时，为享受税收优惠政策， 企业需要对经营活动变通或在会计政策上进行选择， 以满足税收优惠政策的条件， 如果把握不当，可能将纳税筹划演变为偷逃税。 第三、筹划的具体思路 根据销售的方式的不同， 可以改变营业税的计税基础同时也可以改变土地增值税率。 从而降低了营业税和土地增值税，最终提升盈利空间。 例如金地·圣爱米伦开盘销售计划以价格 14000/ 平方米的单价销售商品房，总面积 为 4200.2，预计收入为 5880 万，扣除项目金额成本约为 3600 万。如果金地集团自己销售 房子，那么 应纳营业税 =5880× 5%=294（万元） 应纳城市维护建设税和教育费附加 =294×（ 7%＋3%） =29.4（万元） 由于印花税列入管理费用，包含在扣除项目金额中，不另外计提 土地增值额 =5880－ 3600－ 294－29.4=1956.6 （万元）