某居住区可行性研究(doc16).docx

某居住区可行性研究 一、项目概况 随着某市城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城 市用地功能需作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于 1996年1 月30日召开第四次联席会议，原则上同意将某市市某厂改造为“某厂居住区”。 该项目拟由某市某集团房地产开发部负责开发建设。 项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规 划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评 价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。 项目位置及占地面积 拟建“某厂居住区”位于某区东八里庄，包括现状某厂厂区和某公司的用地。 地块北临六里屯路，南至某北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本 项目总占地面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6 公顷。本项目规划建设用地面积中，目前属某市市第某筑工程公司使用的有 7.652公顷，详见表1所示。 表1 项目用地面积及其分布 RFl 44b 甲. 规划用地面积 口」升发用地面积 保留建筑占地面积 )IJ他十 379800 332037 47763 某 76520 71200 P 5320 一 .某 456320 403237 53083 项目现状特点 项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但 由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一 期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。 规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近某北路的住宅楼为某厂新建 的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属某厂和某公司，目前保留, 待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋 12层综合楼。 另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地 面积和建筑面积情况如下表2所示。 表2 项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积 斗地使用者 用途、\ \ 某 某 占地面积(m2) 建筑面积 (m2) 占地面积 (m2) 建筑面积 (m2) 住宅 43488 100000 5320 30000 地区公建 0.4275 22092 0 0 合计 47763 122092 5320 30000 项目规划范围以北是石佛营住宅小区， 西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已 建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形 成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。 项目拟建规模 按照初步规划方案，某厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中 新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建(详见表 3)。建设用 地面积456300平方米，总建筑面积912600平方米，总容积率为2.00。 表3 项目拟建规模和建筑面积分配 类型 建筑面积(m2) 建筑面积所占比例(%) 保留建筑 152092 — 新 高层住宅 437908 57.6 建 多层住宅 137600 18.1 建 地区商服 85000 11.2 筑 配套公建 100000 13.1 小计 760508 100.0 合计 912600 — 4.项目服务对象 居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院，为附近地区和小区内 居民提供服务，其余建筑为多层、局层住宅和配套公建。其中，部分新建住宅 为某集团其它开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比 例分别为30唏日70% 5.市政工程和基础设施 据测算，某厂居住区建成后，对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下： 供热 小区内将白建锅炉房，负责整个小区的供热。 （2） 供电 根据〈〈某市某厂住宅区供电可行性咨询报告》，某厂住宅区的能源供应方式 采用锅炉房（或热力网）供热，煤气或天然气炊事，集中与分散空调相结合方 案，新建住宅和新建公建用电定额分别按 25瓦/平方米和50瓦/平方米计算， 则该小区用电总计约20000千瓦。同时使用系数为0.8，则最大负荷约16000 千瓦，需安装24000千伏安变压器。 根据测算，新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需 400万元和 480万元，需交纳的供电贴费为2880万元，以上三项共计3760万元。另外， 居住区还应承担地方电力建设基金 4000万元，此项费用可分期交纳。 （3） 煤气 据某市市煤气公司测算，按小区内住宅 7736户、其它建筑15.86万平方米 计，日用煤气量为2.1万立方米，高峰用气量为3500立方米。 （4） 电讯 据某市市电信管理局测算，按居住人口 2万多、住户7736户计，某厂居住 区至少需电话9000部（包括公建），初期至少需安装程控交换机 1万门。 二、市场研究 （一） 某市市当前房地产市场概况（略） （二） 某市市普通住宅市场分析 （三）市