济南_鲁信_东郊饭店项目定位与市场论证报告_179ppt_信立怡高.ppt

济南_鲁信_东郊饭店项目定位及市场论证报告_179PPT_信立怡高;写在报告之前;目 录contents;;;;;基于此，构建本项目的愿景目标……;愿景/目标; 短期：最大限度的实现地块价值，树立良好的区域形象； 中期：塑造企业品牌项目，进一步提升企业形象： 长期：实现社会效益最大化；;目 录contents;项目地处济南市城市中心，山大路商务板块核心位置，数码科技产业发达，商业氛围浓厚。;紧邻山大路、解放路，公交线路众多，有着优越的交通条件。;  医院：济南拥军医院、伊美尔明仁医院 学校：济南七中、高联培训 餐饮：黄海海鲜酒家、爱琴咖啡西餐厅 金融：中国银行、中信银行、恒泰证券 其他：济南站售票处、航空售票;科技商务中心区商服物业;山大路片区IT产业升级，项目的自身属性——使得本项目有条件成为济南的城市标志。;目 录contents;核心问题;目 录contents; 目前项目面临着两种物业发展方向的选择:写字楼或公寓。本报告将从四个角度分别对两个方向进行论证，选择合适的物业发展方向。; ;从市场需求角度分析选择何种物业开发形式？ ——销售市场形势扫描;该区域位于二环路以内，属于现已成规模的写字楼板块。因此研究二环路内的供需对本项目更有指导意义。;09年1-7月，二环路以内写字楼总供应量占全市总供应量的27%。 二环路以内写字楼销售率高达64%。;2009年，二环路以内写字楼与公寓销售情况良好，存量均少，均有较大市场空间。;项目名称;山大路板块写字楼销售情况;地理位置;【户型面积】;【销售情况】;案例结论： 在山大路与解放路片区写字楼市场交易情况良好，且写字楼的市场接受度明显优于公寓。;结论：写字楼市场的未来发展支持本项目写字楼的开发;从投资回报角度分析选择何种物业开发形式？ ——出租市场形势扫描;山大路板块租金;山大路板块写字楼 与商务公寓租金情况对比;山大路板块入住率情况;结论：区域写字楼投资状况良好，支持本项目开发写字楼;从项目形象角度分析选择何种物业开发形式？ ——区域环境及企业愿景扫描;交通环境升级;商务环境升级;1、新的环境要求有新的建筑。交通环境升级，商务环境升级，山大路IT产业片区面临新的发展机遇，片区形象的提升推动建筑功能和形象的提升。 2、基于企业愿景的考虑。鲁信地产需要通过本项目的塑造进一步树立鲁信品牌开发企业的形象，实现企业的社会责任感。;结论：区域环境升级及企业开发愿景支持写字楼物业的开发。;从产业发展机会角度分析选择何种物业开发形式？ ——产业环境扫描;山大路产业发展里程;产业链简介：山大路板块数码科技产业链是济南的电子产品集中区域，商务写字楼内 入住企业与沿街商铺业态都与电子产品有着密切的关系。 产业链范围：以山大路为核心，南至经十路，北至花园路，西至历山路。 专业主力店：数码港大厦、银座数码广场、济南科技市场、百脑汇、宏图三胞等。 临街专卖店：惠普专卖店、戴尔专卖、海尔专卖、海信专卖、佳能打印、鸿盛数码等 潜 在 项 目 ：深圳华强铁职地块。;区域产业规模;未来区域产业发展;结论： 1、区域产业升级支持写字楼物业的开发。 2、产业升级及格局转变也为本案项目的定位指示了方向且带来了机会。; 项目形象角度; ;区域客户画像;以自用客户居多，其中投资客约占40％。自用的客户均为中小型公司。;项目名称;目前山大路片区受济南科技市场的影响，入住企业多以电子通讯类为主。;代表项目;写字楼客户特征及需求现状;本案客户挖掘; 我们的目标客户是谁？客户在哪里？;核心客户群; ;我们先来学习一个案例……;香港数码港;内部设有贯通整个区域的高速私人网络，速度高达1G，可轻松快捷地传递各类资讯。 数码港还提供富弹性的网络频宽，可从容应付未来25年数码科技的发展。 写字楼大楼的最底层——网络控制中心，是数码港的心脏地带，布满了多种科技支援设施，包括互联网专用数据中心、媒体会议厅、多媒体实验室、录播室，以及各种康乐设施，并在网络设计上预留发展空间，适应客户15年的发展需要。 网络控制中心实行24小时网络监控，保障数码港及租户的网络正常运作。 旁边建有数码中心，内有完善的服务设施，商铺、餐厅、电影院、健身中心、酒巴、服务中心以至教育展览场地，一应俱全。 ;香港数码港;回到对本项目的思考……;回顾一下山大路片区的前景;本案