某楼盘项目评估报告(doc6页).docx

某楼盘项目评估报告（doc 6页） 学府家园项目评估报告 目录 A > 项目概况 投资环境 市场分析及发展前景 四、 五、 六、 项目投资概算 效益分析 项目评估结果 正文 学府家园项目评估报告 一 项目概况 项目名称 学府家园 项目地点 长沙市河西直麓区雷锋大道、汽车西站和麓谷高开区交叉地段。建设用地规划 许可证号：湘规地证字(2005)第##号。项目东侧为湖南商学院以及成熟的住 宅区银晟花园；南面为汽车难站；西侧为麓谷高开区；北面是长益高速公路。 项目背景 第一.长沙市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障。长沙市具 有庞大的房产消费群体，为房地产的有效开发提供根本保证。 第二.长沙市区西移，使岳麓区成为新的市中心区，“白领公寓”所在地成为 近市中心区，具有优越的地理位置。 第三、“银晟花园”的成功开发，为“学府家园”开发奠定了良好的基础。可 以说“学府家园”的开发是应消费者之求，按需而开，顺势而生。 3 项目规划设计 学府家园将建设成为大型高尚住宅区，以其优越的地理位置.超前的规划设计. 完善的配套设施.幽雅的园区环境，专业的物业管理，为居民提供舒适.方便、 高质生活环境。 .总体规划学府家园项目占地面积约3. 3万平方米，总建筑面积约4万 平方米。充分利用其优越的地理位置，全部用于建造10-15层低密度.髙尚的 大规模住宅小区。规划结构力图淡化组团模式，采用小区邻里住宅群的结构模 式，削弱组团形态，规划的重点是组织和丰富居民的邻里交往和居住生活活动 内容，精心组织住宅组群。 以大面积的绿地为纽带的机组合，形成风格各异的围合或半围合空间。 住宅首层大部分规划为架空层，以拓展花园绿地的空间，采用点.线、面 结合的方式形成小区的绿化系统，中心绿化广场东西向贯穿整个小区。 小区以东部40米规划路为界，分为东西两部分，两部分在建筑形式、建筑 组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。 （二）学府家园主要经济技术指标 规划用地平衡表： 2、 主要经济技术指标表： 项目数量单位 总征用地33000平方米 总建筑面积140905平方米 其中：1、住宅建筑面积21450平方米 2、其中公建面积8250平方米 绿地面积7050平方米 道路面积1200平方米 绿地率25 % 容积率3. 05 建筑密度25 % （三八形态结构规划 小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。 住宅设计一健康、自然、户型多样。所有户型设计均考虑到自然通风，创 造良好的室内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私.洁污、闹静 分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以具有现代化气息 的岭南特色为目标。底层部位架空结合布置环境艺术小品，娱乐设施等，将室 外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾的情景，屋顶部分作绿化处 理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵的特点。标准层处理为标准凸窗 台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。 （四）、住宅基本户型 小区设计有三种住宅类型，共23栋，户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等6 种户型，住宅面积从66. 95-140平方米（套内面积）。 二、投资环境 （一）宏观环境 鉴于2004年我国出现房价过快上涨的情况，今年国务院办公厅发出 了关于稳定住房价格的通知，即大家讲的前八条和后八条。宏观调控主 要有两个目的：抑制开发投资的过快增长和抑制房价的过快增长。 这次的宏观调控有三个立足点： 第一个立足点，立足与促进国民经济和社会稳定发展，因为房地产 业是国民经济重要的支柱产业，房地产的业的发展，必然和宏观经济的 发展有密切的联系。房地产最大的产品就是住宅，住宅有关社会的稳定， 因此这次的宏观调控首先是立足于促进国民经济和社会的稳定发展。 第二个立足点，立足于帮助广大种地收入家庭尽快解决基本住房的问 题，我们讲住宅产品供不应求，主要是指中低家庭的住宅供不应求，有 一些城市的经济适用房一开始销售，就有几千人排队求购，所以这次 的宏观调控就是立足于帮助广大中低收入家庭，尽快解决基本住房的问 题。 第三个立足点，立足于以经济手段为主的综合调控，例如，从城市的 规划土地供应的源头抓起，改善住房供应结构。关于住房供应结构这个 问题，我们比较长的时期内认为供应结构有问题，尤其是中低房。我们 供给和开发得太少，高档房开发得多，因此供应结构不合理。我们购买 房屋的主力军是中低收入者，但是社会供应中低户型的房屋产品比较 少，为了改善中低住房者的供应结构，文件规定在住房价格上涨过快， 中低经济适用房供应不足的情况下，住房要以中低价位和普通住房和经 济适用房项目为主，为了达到这个政策目标，在规划、许可.监管、审 查等项目上进行限制性的审批，在土地供应方面，逐步的增加经济适用 房建设