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某楼盘开盘阶段广告推广方案 （doc 5 页） 润丰格兰阳光开盘阶段广告推广方案 深圳尚坍广告 2005-3-22 目录 一、 策略核心支持 二、 产品定位策略 三、 黄金周推广 四、 开盘推广策略 五、 开盘媒体策略 一、 策略核心支持 首先我们分析格兰阳光产品属性: A、 高价格 1800-2000-2300-2400 x/M2,还要上调 10%,相比熙园 1680 7U/M2,小高层 1880 元 /M2,高出一个档次，在遵义也是目前最高的住宅房价，（不比商住楼） B、 面积大 以140 M?为主，160 和部分120 M2 B、 总价高 35万一50 （以上价格区间的总价 以上分析，格兰阳光符合遵义豪宅标准。再加上苏格兰风情园林社区、中华 路地段、凤凰山三位一体的附加值和稀缺性以及物管、智能化等配套，更加奠定 格兰阳光在遵义市场作为：唯一拥有中华路地段、凤凰山景、城市繁华为一体的 髙档豪宅。 其次我们来分析格兰阳光的销售过程: 1、格兰阳光从2004年11月18日认筹，有了 186个认购客户，最大因素在 于认筹极快地把周边以及与发展商有牵连的“熟”客户消化掉，也有了认筹“旺” 的虚假，因为这种旺没有延续。为什幺在1月-3月就没有了大杲的成交，甚至认 购呢？我们分析来访最，其实也不低，平均也有7-8批/天，60天也有420-480 批客户（实际684人/次）。却是很低的成交，原因在于：持币观望的客户不认可 你的形象，满足不了（客户的）价值观。产品价格与产品形象的不对称，造成心 理压力。 我们广告的目的：提升品质，提升形象，满足客户虚荣，强化豪宅品质，弱 化新都市主义生活样板概念，由虚到实，全面演绎遵义豪宅标准，打造遵义人的 豪宅生活来支撑价格。 二、产品定位策略 综上分析，我们给予格兰阳光的产品定位： 遵义首席豪宅 本定位符合产品属性，具有支撑，并且能够占领遵义高端市场，形成高端消费。 我们给予格兰阳光的个性定位： 中华路凤凰山苏格兰风情首席豪宅 我们在这里强调地段（地段决定价值）、凤凰山稀缺资源、苏格兰异域风情，目 的就是差异化。苏格兰风情是目前遵义唯一的源自异域风情的园林规划，我们在后期会 为苏格兰风情注加新的元素：苏格兰皇室物业管理风格、苏格兰皇家会所、苏格兰情调 咖啡吧等等，甚至苏格兰风情开盘，我们邀请苏格兰风情乐队、舞蹈到遵义演义纯正苏 格兰风情。以此，吸引遵义高端消费，满足他们的虚荣，促使他们落定。 我们格兰阳光的市场定位： 遵义上流阶层 1、 城市中产阶级（120-140廿） A、 中层公务员 B、 银行中层以上干部 C、 移动、电信中层以上干部 D、 电力公司、电厂、烟厂以上中层干部 2、 城市富商阶层（140-160M2） A、 本地经商（遵义及周边县经商） B、 外地经商（以义乌人为主要群体的商人〉 3、 政府高官、大富商（160M，以上） 4、 企业高层 我们为格兰阳光做以上客户描述，目的在于为我们的推广划定圈子 广告要针对性，一对一的做才有实效性。 我们的推广目标：短时间聚集遵义上流阶层 二、黄金周推广 我们从去年11月18日开始认筹到5月22日（星期曰）开盘，时间过 了半年，其中断断续续积累了一定客户，但还达不到开盘前的积蓄量。我 们建议黄金周在销售现场与房交会两地互动，聚集人气。 方案一： 黄金周全家到格兰阳光看楼，送肯德基全家桶！ 活动要求：必须全家成员到齐 每天推出50/次 先到先得（进行排号） 方案二：5月1日黄金周优惠认购，10000变20000,通过5.1黄金周积累 客户。具体方法：从5月1日一5月22日期间落定10000元，即可在开盘 当天抵20000元购楼款。 通过黄金周的优惠认购，积累开盘客户。前面已经认筹的客户在开盘 当天落定的即送家私套餐礼包（根据户型大小，10000—15000元，实际7 折），已经签定购买合同客户，即送家私套餐礼包（根据户型大小， 10000-15000元，实际7折），黄金周认筹客户也可以选择家私套餐。 促销活动期间，可以调高单价：100元/M? 方案三：5.1黄金周限量认购“阳光至尊卡，价值10000元TOP” 200张。 阳光卡纯白金制作，含钻石（与标志吻合）价值10000元。在开盘当 天，凭卡优惠10000元房款。而客户会有免费得到金卡的满足感。 通过卖阳光卡，卖身份，卖格兰阳光。通过天价卡的效应，短时间集 聚遵义有钱人的关注。格兰阳光卡将成为遵义身份的象征。 我们要不断充实卡的含金量： 1、 阳光卡业主享受遵义任一家高档消费场所贵宾级优惠折扣； 2、 阳光卡业主享受遵义电信贵宾级待遇； 3、 阳光卡业主享受苏格兰会所贵宾级优惠折扣； 4、 等等。我们与发展商会与各消费场所联系，形成联盟。 在遵义房展会、各大酒店、高档商务会所推介阳光卡。在报纸上