杭州吴山广场购物中心项目可行性研究报告.docxVIP

... 第一部分 项目概述 一、项目概况 太平洋购物中心地处吴山广场商圈核心区块，是一座集旅游购物、餐饮休闲、文化娱 乐、运动健身为一体的综合性多功能特大型超级 SHOPPING MAL 商L 业航母。 太平洋购物中心西临延安路，东临定安路，南为惠民路，北为红门局路。项目占地面 积 25,604 ㎡（容积率分别为 2.0 ， 3.0 ， 4.96 ），总建筑面积约 107,768 ㎡，由东楼、西楼 和北楼建筑群组成， 并形成一个互为连通的整体。 建筑高度 24 米，建筑层数地上共 5 层， 地 下 2 层（其中地下一层为商场，地下二层为停车库和设备用房） 。 为加快建设现代服务业，杭州市近期出台了以延安路为轴，贯穿武林、湖滨、吴山三 个商圈，组成 “一线三圈 ” 特色商贸区的发展规划。因此，太平洋购物中心作为杭州 “构筑 大都市、建设新天堂 ” 的重点扶植产业， “聚集吴山商圈人气、提升吴山商圈氛围 ”的重点 工程，倍受市、区两级政府和媒体及业内人士关注。 二、环球公司受让太平洋购物中心的基本情况 1、转让背景 太平洋购物中心为在建项目， 原由浙江浙联房产集团有限公司 （以下简称浙联房产） 及 属下的杭州新泰房地产开发有限公司 （以下简称新泰房产）开发。 因该项目属商贸项目，浙 联房产则以房地产开发专长， 对商贸项目缺乏专业经营和管理人才； 再则， 浙联房产也为了 集中资金投入更大的房地产项目，已获得了滨江区 200 多亩土地以及在仓前购得教育用地 4,000 亩；并且浙联房产和浙江环球控股集团有限公司（以下简称环球公司）还有其它合作 项目，环球公司从关系资源和获得资源方面给浙联房产有一定的补偿， 如环球公司在九堡的 60 亩土地以平价 60 万元 / 亩与浙联房产合作开发，因此浙联愿意选择环球公司并以较低价 格转让太平洋购物中心项目。 今年四月， 浙联房产将太平洋购物中心大部分房产转让给环球公司。 根据环球公司与浙 联房产、 新泰房产签订的 《杭州太平洋商业中心房产转让框架协议书》 （以下简称框架协议） 。 2、根据框架协议，环球公司受让的房产范围如下： ① 西楼的全部（地上 1 至 5 层），约 26,800 ㎡； 1 ... ... ② 东楼的 1 至 2 层的大部分（除去沿定安路长约 120 米、进深约 16 米的 1 楼，及沿定 安路长约 136 米，进深约 20 米的 2 楼浙联房产自留部分） ，约 14,351 ㎡； ③ 东、西、北楼地下一层的全部，约 23,314 ㎡； ④ 东、西、北楼地下二层的大部分，约 10,103 ㎡； ⑤ 内街，约 3,116 ㎡。 上述房产合计约 77,684 ㎡，因是在建项目，还未进行实际面积测量。 3、说明 ① 本项目东楼地上一、 二层部分房产和三层整层房产属浙联房产； 东楼地上四层整层及 北楼整幢房产属杭州市上城区文化体育局； 其余均属环球公司协议内资产。 上述建筑面积以 房管部门最终测绘确认为准。双方已达成共识，并将上述剩余部分面积转让给环球公司。 ② 交房时的具体装修配套标准， 在框架协议中已明确，包括中央空调系统、 电梯、 新风 系统、 排污系统、强弱电和智能系统、管道系统等等，并且浙联房产将完成物业的内部一次 和外立面装修。浙联房产保证该物业通过规划验收。 ③ 机动车停车库因层高较高， 当时设计中已有考虑可增设机械移动式停车库， 停车泊位 可增至约 450 辆，该物业周边开放式公共停车位及申报建设的立体停车位，共约 600 — 700 个。 ④ 西楼第五层因层高较高（设计为 5.8m ），适合经营高档娱乐场所。目前已有多家洽谈 意向部分收购。 4、投资总预算及项目进展情况 ① 投资总预算 根据环球公司测算，本项目总投资初步匡算约 11.65 亿元。 ② 项目进展情况 目前， 项目室内二次装修正抓紧进行； 商场业态定位策划已基本定局， 招商引资工作正 紧锣密鼓开展，各项工作进展顺利。 环球公司已在杭州注册成立了 “ 杭州太平洋百货中心有限公司 ” ，由该公司负责整个太 平洋购物中心的资本运作、对外招商和物业经营。 2 ... ... 第二部分 项目优势分析 一、百货业在杭州还有比较大的成长空间 众所周知，目前杭州的大型百货公司数量较少， 且主要是集中在武林广场周边的四家 （杭 大、百大、银泰、连卡佛）和吴山商圈的解百商厦共五家，大家错位经营，相安无事。而且 近几年来，各家公司的销售额每年均以 20% 左右的增长速度递增，这在国内其它城市是不可 想象的。 相比而言， 临近的城市如宁波和南京， 大型百货公司都在十家以上， 销售增长率就比较 缓慢。 又比如上海， 百货公司有 100 多家，竞争相当激烈，经营得好的百货公司的销售额也 只是每年小幅增长（增长率为个位数）