出租商铺的买受人违约解除租赁合同的法律后果.pdf

出租商铺的买受人违约解除租赁合同的法律后果 一、基本案情 王鹏 （化名）与李季 （化名）于 2006 年 7 月 2 日签订一份 《商 铺租赁合同》，约定王鹏将商铺出租给李季 15 年，租金总额 6 万元 由李季一次性付给王鹏。 双方还同时约定李季享有转租权， 但必须通 知王鹏。合同签订后，李季一次性付给王鹏 6 万元租金，王鹏将商铺 交给李季后，李季即将商铺转租给韩琦（化名），并通知了王鹏。王 鹏因拖欠赵亮（化名）的借款被起诉到法院，判决生效后，法院根据 赵亮的申请拍卖该商铺。赵亮参加竞买成功，并于 2012 年 3 月 2 日 取得了商铺的所有权。赵亮认为王鹏与李季签订的《商铺租赁合同》 约定一次性支付的 6 万元租金过低， 严重显失公平， 表示不愿意继续 履行，并强行要求韩琦搬出商铺并加锁关闭商铺。 李季以赵亮为被告， 王鹏、韩琦为第三人， 于 2013 年 1 月 9 日起诉请求赵亮继续履行 《商 铺租赁合同》。 赵亮答辩并反诉称，其与李季之间的商铺租赁合同关 系自其与孙旭签订《商铺租赁协议》之时起已经解除，因此反诉请求 确认其与李季之间的《商铺租赁合同》已经解除。赵亮于 2013 年 6 月 13 日一审法院第一次庭审的次日与孙旭签订一份《商铺租赁协 议》，赵亮将涉案商铺出租给孙旭，由孙旭（化名）每年支付租金 7 万元。协议签订后，赵亮已将该商铺交付给孙旭租赁经营。 法院判决 一审法院经审理后认为，赵亮将商铺加锁关闭后，李季、韩 琦均无法继续占有使用该商铺。租赁合同以合同双方恪守合同义务、 持续配合为前提， 赵亮表示即使其解除合同行为构成违约也不愿意继 续履行《商铺租赁合同》，且商铺已交付给新承租人孙旭占有使用， 其明确的意思表示及实际行为不配合李季继续履行 《商铺租赁合同》。 在此情况下，即使判决李季与赵亮继续履行《商铺租赁合同》，也已 无实际执行的基础和可能性， 只能予以解除， 确定赵亮与孙旭于 2013 年 6 月 14 日签订《商铺租赁协议》之日为王鹏与李季签订的《商铺 租赁合同》解除之时。为此，在同年 8 月 6 日庭审结束后一审法院合 议庭依法向李季释明， 其作为守约方以赵亮违约解除为由变更继续履 行合同的诉请为赔偿损失的诉请， 但李季不同意变更， 故李季继续履 行《商铺租赁合同》的诉请不予支持。李季可另行起诉赵亮提起合同 违约赔偿之诉。遂判决原告李季与第三人王鹏于 2006 年 7 月 2 日签 订的《商铺租赁合同》于 2013 年 6 月 14 日解除。 二、案件评析 一审判决认定赵亮强行韩琦搬出商铺后加锁关闭且明确表示 不愿意继续履行《商铺租赁合同》的行为已构成违约，并无不当。依 照《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合 同义务不符合约定的， 应当承担继续履行、 采取补救措施或者赔偿损 失等违约责任。”的规定，赵亮应承担继续履行、采取补救措施或赔 偿损失等违约责任。李季选择要求赵亮继续履行《商铺租赁合同》， 符合该条款规定。 一审判决却支持赵亮违约解除的反诉请求， 仔细分 析以下三个判决理由不难得出不能成立的结论。 其一，赵亮明确表示即使解约行为构成违约，也不同意继续 履行《商铺租赁合同》。 首先，因为违约解除合同的利益大于继续履的利益，且赔偿 损失和继续履行均为违约责任形式，