资产评估师 - 资产评估实务 0403-不动产评估的市场法.docVIP

第03讲　不动产评估的市场法? ? 第二节　不动产评估基本事项的明确及清查核实? 　　?　　 一、不动产评估基本事项的明确?　　（一）明确评估目的?　　不动产评估主要有土地使用权出让评估、不动产转让价值评估、企业改制行为涉及的不动产评估、企业股权转让行为涉及的不动产评估、不动产租赁价值评估、不动产抵押评估、不动产保险评估、不动产课税评估、征地和房屋拆迁补偿评估等。?　　（二）了解评估对象?　　即对被评估不动产的实体和权益状态进行了解。?　　对不动产实体状态了解的内容包括：土地面积、土地形状、临路状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况；建筑物的类型、结构、面积、层数、朝向、平面布置、工程质量、新旧程度、装修和室内外的设施等。?　　对不动产的权益状态了解的内容包括：土地权利性质、权属、土地使用权的年限、建筑物的权属、评估对象设定的其他权利状况等。?　　（三）明确评估基准日?　　确定待估对象的评估时点，通常以年、月、日表示。?　　?　　 二、现场调查?　　1.现场调查的内容?　　（1） 实物状态?　　 土地使用权评估现场调查的主要内容包括：评估对象名称；土地坐落、四至、面积、用途、形状；土地所在地的地形、地势、地质、土壤；土地的开发程度、基础设施、公共配套；土地周围环境、景观、距离；临街状况。?　　 建筑物、构筑物及地上物现场调查的主要内容包括：建筑规