资产评估师 - 资产评估实务 0406-收益法计算公式及应用举例.docVIP

第06讲　收益法计算公式及应用举例? 　　（三）计算公式?　　1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）?　　不动产价值（L＋B）＝不动产 净收益/综合资本化率r（4-10）?　　式中，不动产 净收益＝不动产总收益-不动产总费用?　　根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。?　　2.单独评估土地的价值L 　　（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）?　　 　　（2）建筑物价值扣除法?　　 　　（3）建筑物收益扣除法?　　 　　3.单独评估建筑物的价值?　　建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）?　　建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r 2（4-15）?　　【说明】（1） 不动产总费用并不包含不动产折旧费。?　　（2） 以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但 在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。?　　（3）在选取估值模型时应 注意区分报酬资本化法和直接资本化法。?　　（四）应用举例?　　1.不动产概况?　　评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。?