房地产纳税评估26项指标测试.docx

房地产纳税评估 26 项指标测试 一、地产评估特征： 1、由于地产项目企业多采取项目公司的特点，传统评估指 标失效。（例如：销售收入变动率无意义） 2、地产税收政策繁杂，因此地产评估必须建立在对地产特 性政策熟悉的基础上。 3、地产评估涉及项目很多，最好能标准化、模块化，形成 规定动作和自选动作相结合的体系。 二、收入方面（四个收入类型） （一）销售收入 1、未完工开发产品收入 2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入 3、完工开发产品销售收入 （二）预租及租金收入（财税【 2010】 121 号） （三）视同销售收入 （四）股权转让及股息红利 三、成本费用方面（成本、费用、税金、损失） 1、地产企业七大计税成本扣除步骤 2、一些具体项目的扣除解读 四、土地使用税时间 1、土地使用税的开始缴纳时间：财税【 2006】 186 号文件： 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合 同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未 约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城 镇土地使用税。 2、土地使用税停止缴纳的时间：财税【 2008】 152 号文件： 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止 房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应 截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 五、 26 项评估测试指标 1、企业综合税收贡献率测试（预警值：低于 8%） 企业综合税收贡献率 =( 营业税 +城建税 +教育费附加 +土增税 +企业所得税 ) ÷本期收入× 100% 2、售房收入营业税测试 A 、测算缴纳营业税 =已售面积 （来源于房管局网站×均价× 5% B、理论缴纳数据 =（预收账款期末数－预收账款期初数＋本 期营业收入） × 5% C、实际缴纳营业税 第一，若 B ＜A ，则可能备案房屋销售收入未记账，或者计 入“其他应付款”科目，从而少缴营业税。实际是销售面积 比对； 第二，若 C ＜B ，则可能虽然计入预收账款或者营业收入， 但是未按照规定缴纳营业税。 以上为两个层次，第一个层次是隐瞒收入，第二个层次是虽 然在会计账簿上没有隐瞒，但是没有申报。本测试同样适用 于企业所得税的收入。 3、其他应付款变动率测试（预警值：超过 20%或者绝对值 较大） 其他应付款变动率 =（其他应付款期末余额－其他应付款期 初余额）÷其他应付款期初余额× 100% 第一，售房收入在“其他应付款”挂账，不计收入，是地产 企业最经常的违法问题； 第二，其他应付款—定金（国税函发【 1995】156 号文件）； 第三，其他应付款—代收款项； A 、营业税（实施细则第 13 条、国税函【 2004】69 号） B、企业所得税（ 31 号文件第 5 条） C、土地增值税（国税发【 2009】 91 号文件第 28 条） 第四，其他应付款——大额借款，尤其是向老板借款，往往 可能是非法预售； 第五，其他应付款——借个人款项，也可能是接受虚开发票 资金链条的需要。 第六，其他应付款——个人（真借钱） ，如果有民间借贷， 查看支付的利息是否有正规发票，如果没有正规发票，一是 不允许在企业所得税前扣除，二是要代扣代缴个人所得税。 （国税函【 2009】777 号） 4、销售佣金倒推收入测试 、企业支付的销售佣金：来源于销售费用明细账 B、企业支付销售佣金比率：来源于《代销合同》 C、测算销售收入 =销售佣金÷佣金比率 D 、当年售房收入 =（预收账款期末余额－预收账款期初余额 ＋营业收入） 分析：如果 D ＜C，则很可能是企业隐瞒已经销售的收入未 上账。 5、视同销售收入测试 、营业成本：来自企业所得税纳税申报表 B、存货变动 =（期初存货﹢本期开发成本－期末存货） 分析：如果 A=B ，正常； 如果， A ＞ B，则可能虚增成本，结转成本不准确； 如果 A ＜ B，则可能存在企业存货减少应视同销售收入的情 况； 第一，借：应付账款，贷：开发产品（工抵房） 第二，借：营业外支出，贷：开发产品（实施细则第 5 条） 第三，借：应付股利，贷：开发产品（国税函【 1997】387 号） 第四，借：长期股权投资，贷：开发产品 企业所得税（三个原则） 、营业税（财税【 2002】191 号）、 土地增值税（财税【  1995】48、财税【  2006】21  号）、契税 （财税【  2012】 4  号）、个人所得税（国税函【  2005】 319、 国税发【  2008】 115  号、国税函【  2011】 89  号） 思考：如果企业“工抵房”根本不记账呢？（比对销售部门 销售明细表与财务部门销售明细表，并现场查看楼盘） 6、未完工年度所得税测试 适用类型：单地产项目处于