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关于农民公寓项目建设问题的探讨与研究 报告参考标的：龙叫五龙区块农民公寓、龙叫一期农民公寓 农民公寓建设是农村经济社会发展到一定阶段的产物。慈溪农村经济发达，现代化水平较高，农民收入近五年连续实现两位数增长，2008年，慈溪市农民人均纯收入达到12263元，城市化水平达到61.5%，随着农村工业化步伐的加快，慈溪农村劳动力就业结构早已实现了以农业为主向非农为主的历史性转变，从而全面进入了城乡经济社会一体化发展的新时期，这些都使农民公寓建设具备了较强的现实性和必然性，因此，五龙村适时的提出了开发建设“农民公寓”项目，是大势所趋。 龙叫五龙区块农民公寓项目所需建设资金4063万元，其资金全部由五龙村经经济济合作社自筹。项目符合国家对该类项目建设的相关规定。建设规模和方案立足实际情况，遵循设计规范，并具有前瞻性；项目选址兼顾多方利益，用地规模适中符合要求；投资规模适度。项目属于基础设施项目，经前期精心勘察和设计，实行工程代建和项目招标，严把房屋质量安全，以达到预定的建设要求。目前，该工程已经完成前期准备，步入施工阶段。总体来讲，农民公寓的开发建设是顺应形势，是社会可持续发展的必然产物，其顺利的开展推广，顺应了时代的发展的需要，但该项目还处于摸索阶段，在错综复杂的经济发展过程中，有相当多的经验与问题值得我们共同探讨。 一、农民公寓开发建设的必然性 1、农民公寓的开发建设有利于优化镇村布局结构 目前，慈溪镇村数量偏多、规模偏小，农村布局松、散、乱的形态，直接影响到城乡经济、社会、空间和生态布局结构的优化，影响到农村经济社会的整体发展水平。因此迫切需要推动农村布局从分散走向集中，加大农民公寓建设力度，以大建制镇推动新市镇整合，以大行政村推动新型农村社区建设，促进镇村布局体系规模调大、结构调优。 慈溪农村人多地少，土地资源容量有限，人均耕地按户籍计算仅为0.6亩，农民居住分散，直接导致土地利用率和产出率较低，农村经济发展面临很大的瓶颈制约。因此迫切需要按照科学发展观的要求，扎实推进新农村建设规划基础工作，从而实现农地集中、居住集聚、用地集约、效益集显。这既是破解发展难题、保障发展需求，实现土地资源集约高效利用的有效手段，也是加快城乡一体化建设，推进农业规模化、农民市民化、农村现代化的现实需要。 2、农民公寓的开发建设有利于改善农民生活条件 长期以来，农民分散居住，影响了农村道路、水利、电力、环境等基础设施建设，以及农村文化、教育、卫生、体育等社会事业建设，这是造成城乡分治和行政区划分割的现实制约因素。因此，推进农民公寓建设，有利于在更大范围内合理配置经济社会资源，促进城市基础设施向农村延伸、城市公共服务设施向农村覆盖、城市现代文明向农村辐射，能够从根本上改善农村环境面貌，推进城乡公共服务均等化，让越来越多的农民共享改革发展的成果，提升农民幸福指数。 可见，当社会经济、农村产业发展到一定程度，农民公寓建设就成为一种势不可挡的潮流，成为推动农村持续发展、推进城乡一体化进程的必然趋势。反过来，因势利导地推进农民公寓建设，又能够有力地促进产业结构调整优化、资源要素合理配置、农民生活质量提升和农村生态环境改善，从而保障农村的持续长久发展。从这种意义上来说，农民公寓建设可谓是新农村建设的龙头工程，是推动农村城市化、城乡一体化的一项重大战略选择。 3、农民公寓的开发建设有利于节约土地资源、集约使用土地，提高土地利用效率 目前我国工业化、城市化进程加快。工业化生产方式的基本特征就是标准化和规模化，以尽可能低的成本制造出尽可能多的产品。而降低成本的最简单方式就是各种生产要素的高度集中，包括劳动力、资本、土地的集中。而在工业化、城市化过程中，土地资源作为一种宝贵的资源显得越来越稀缺。所谓“寸土寸金”就是发达地区土地宝贵的现实描述。为保住18亿亩耕地红线，我国政府提出在实行最严格土地管理制度的同时，节约、集约利用土地是今后土地利用的根本方针。潜力在城市，节地潜力在农村”。当初农民公寓建设之所以能够推开，一个重要原因就是发达地区由于土地紧张而形成的一种务实之举。事实上，适度、合理推行农民公寓建设能够节约大量的土地，提高土地的利用价值。农民公寓建设后置换出来的土地及空闲地集中用于工业用地、城市建设和发展生态农业，在一定程度上提高了土地的利用价值。随着一批项目的实施，集中居住既为失地农民创造了大量的就业和创业机会，也为壮大地方财力，保障农民利益提供了雄厚的经济基础。 二、农民公寓项目开发建设过程中的经验与存在的问题 1、工程质量的监督与执行 农民公寓做为一项惠民的实事工程，如何保证工程质量是整个项目的重中之重，为此上述项目实行了四级管理制度，一由镇、村两级班子为主体，成立农民公寓项目监督小组，二由村级经济合作社推选社员监督代表，三是经公开招投标引入监理公司，四是聘请