万达济南魏家庄项目住宅物业产品规划守终稿_158ppt_信立怡高.ppt

万达济南魏家庄项目住宅物业产品规划终稿_158PPT_信立怡高;本次报告要解决的核心问题;我们的思维导图;本项目位于济南市老城区中心繁华地段，项目开发规模大，是城市再生意义上的老城复兴。;本项目是在济南城市发展进入郊区化水平，城市中心区集聚扩散背景下，万达在济南开发的第三代城市综合体中的住宅项目;我们的思维导图;快速操作，降低风险，一年零3个月时间里实现销售额15亿;我们的思维导图;项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益;我们的思维导图;地块解析及市场背景;高??积率决定了地块开发的产品限制条件，大面积回迁区会影响开发收益与品相;地块内部——包括棚户区和商贸办公区两部分，并有部分百年以上有保留价值的老建筑;东、南两面临近交通主干道，周边路网发达，交通便捷,BRT交通规划方便出行;地块周边商业氛围浓厚，公共配套完善;周边企事业单位云集，高收入人群集聚 ;地处济南老中央商务区，周边各大板块成熟，升值潜力巨大;片区规划——地处商埠区规划核心地带，机遇与挑战并存;环境资源提供了良好开发价值，域城市更新提供了绝佳的机会条件，项目属性决定了积极的延伸价值;地块解析及市场背景;城市化快速发展，但与人均GDP经济发展水平不匹配，城市发展空间巨大;2006年，济南人均GDP为36394元，折合5019美元，房地产市场正进入稳定发展阶段。 2006年，济南GDP为2185.1亿元，增速达到16.4%，房地产进入高速发展阶段。 ;机关事业单位人员（公共管理、教育等）潜在置业需求规模较大，多为二次置业， 制造业就业人员潜在需求规模也较大，多为一次置业;居民收入水平提高，生活更加追求品质，房地产消费开始由关注产品，向关注生活品质过渡;城市空间扩展迅速，房地产发展迅猛，老城棚户区问题突出，亟需改造，同时二套房新政产生了一定影响;城市背景;地块解析及市场背景;住宅市场;东部在售项目供应量最大，为81.0万平米； 其次是北部，供应量为59.1万平米，其中北部大盘翡翠郡的供应就超过30万； 西部供应量紧跟其后，为58.0万平米； 南部供应量较少，除鲁能领秀城在9月推出11万体量的“A街区”，其它各盘供应量均在10万平米以下； 中部依旧是供应量最少的区域，在售项目总规模相对较小。 ;2005年以来商品住宅供应量逐年增高，已从2005年的200万平方米增加到目前的281.1万平方米。 受土地市场供应增加以及2009年全运会的拉动，2008年的市场供应将突破300万平方米， “市中心”区域2008、2009年供应量分别约为25万平方米和22万平方米（不含本项目住宅供应量）。 ;截止到2007年第四季度，住宅市场整体均价约为5616元/平方米，环比上涨2.05%，比上季度增幅下降约7个百分点。 ;两室和一室的消化比例均高于供应比例，显示出市场对两类户型的需求较为旺盛。 ;济南住宅市场客户调查问卷分析;总体上看，改善居住条件的二次置业占到了较高比例；市民的一次置业比例与二次置业比例与客户层级呈反比例关系；;计划购房者选择项目所在区域1区的比例为14.43%. ;中端、中高端和高端用户选择小高层的比例均为最多。并且层级越高，对住宅类型的选择上越趋于多元化，如中高端和高端客户对多层、小高层、高层、花园洋房、别墅都有一定比例的需求。 ;二室一厅一卫、两室两厅一卫、三室一厅一卫、三室两厅两卫是最受客户欢迎的户型 ;90-110平方米、110-130平方米分别为中端和中高端客户最受欢迎的户型面积。 21％的中端客户选择了70－90平米的户型，30％的中高端客户选择了130－150的户型;济南计划购房群体可以接受的房屋总价中位值为40万元，接受总价在30-50万元住房的中端客户居多。;中端以上客户对现代风格的建筑更为青睐 ;中高端和高端客户对水景观更为青睐。;中端以上客户对车位的需求比例在74%~93％之间。 ;该项目的投资客户比例较高，约为24%。该区域客户能够承受的单价将在6500元以上。 ;该区域客户对三室、四室等大户型的选择率明显高于市场平均水平，但同时，对两室的选择比例也是非常高。 ;客户对高层的选择率最高，对现代风格的建筑最为青睐。;有30.2%的客户不需要车位，需要1个和2个车位的比例分别为55.5%、14%，;⑴ 2008年“市中心”区域需求量 ＝非农业户籍人口总数×购房需求比ד市中心”区域选择比×规划人均住宅建筑面积 ＝338.61×2%×14.43%×30m2 ≈29万平方米 ⑵ 2009年 “市中心”区域需求量 ＝非农业户籍人口总数×购房需求比ד市中心”区域选择比×规划人均住宅建筑面积 ＝338.61×6.26%×14.43%×30m2 ≈92万平方米 ⑶ 2010～2012年“市中心”区域需求量