合富辉煌_广州南沙房地产市场竞争格局卓研究132139221.ppt

合富辉煌_广州南沙房地产市场竞争格局研究132139221;山海型资源和休闲配套设施相对丰富，为南沙休闲度假项目的开发提供有力的支持;南沙目前在售的项目较少，主要集中在资源或配套条件优越的区位，已有品牌发展商进入，板块氛围逐渐形成;供应：自住型洋房和别墅成为供应主流，突出性价比和投资价值;成交：低总价洋房的销售速度理想，品质和性价比较高的别墅受到市场欢迎;客户：来自广州市区、番禺的客户成为置业的主力客群，看重休闲和投资价值；南沙本地客户占比逐渐上升，需求相对更集中在洋房方面;产品：洋房产品中规中矩，缺少亮点和创新；别墅的产品力有待加强、缺乏附加值，整体质素偏低;区域市场：市场上重点项目如何构筑其核心竞争力？;较强的产品开发能力打造休闲度假品质大盘;景观利用：充分利用海景资源，地块内部通过丰富的景观体系打造休闲度假项目的气质;产品打造：别墅以产品升级保持项目的竞争力，注重产品的创新与特色;主卧;开发模式：早期以别墅物业为主产品组合入市，控制开发风险，并营造休闲度假项目形象和气质，为中后期开发写字楼等高风险物业奠定基础;开发模式：整体开发模式由第二居所向第一居所和商用物业演变发展，可见开发商在控制开发风险的同时看好南沙发展前景;充分挖掘自身资源条件，打造休闲度假产品;景观利用：内外景观资源丰富，打造集中式景观中心，各物业布局围绕重要景观节点进行布局，注重景观的均好性;产品打造：欲打造意大利异域风情，但产品品质和性价比不高，未能有效从市场中有所突破;产品打造：以休闲度假产品为主，丰富的物业类型吸引广泛的客群;开发模式：低开发强度产品入市，降低开发风险，有序释放地块资源价值，稳步拉高项目的形象与档次;创新产品及高性价比广泛吸纳客群;开发条件：充分利用山景资源条件和自身的坡地地形;产品打造：创新的产品和高性价比有效吸引消费者的关注，并实现快销;开发模式：以丰富的低密度物业类型启动广泛吸引客群，营造高端形象;发挥品牌优势，树立本地市场高性价比的标杆;景观利用：重视自然景观，充分挖掘外界的优质景观资源，内部打造重要??观节点，保持各地块景观的均好性;产品打造：延用碧桂园传统的欧陆风情，产品性价比突出，但品质感展现不足;以靠近主干道的地块作为启动区，利于展示形象； 早期多层、联排和独立等物业入市，有效树立项目档次，快速回笼资金，降低开发风险； 中后期开发逐步开发小高和高层，稳步释放景观价值，基于前期物业的价值高，后期物业开发可灵活调整，开发和销售空间均较大。;南沙区域市场重点案例对本项目开发的启示;后续竞争：目前可统计预测南沙后续新开发用地将超过650万m2，住宅开发量建筑面积近800万m2 ，后续竞争激烈;在售项目仍有超过230万m2土地可供开发，住宅开发量接近200万m2;目前已明确的后续新增项目开发用地超过400万m2，总建筑面积估计将达到500万㎡； 产品供应以洋房为主，部分项目有可能推出高端别墅产品； 新增项目多具有海景等丰富资源条件，尤其是千山花园，规模大、资源条件理想，将是本项目重要的竞争对手。;后续竞争激烈：土地供应量大，将有600万㎡潜在开发用地（不含东部新城用地），其中洋房的后市竞争尤其激烈；别墅供应量虽然相对较少，但也将面临来自品牌开发商的更多挑战 后市发展不明朗：根据目前市场现状推算未来后续竞争周期，2010年后将面临更多资源型大盘竞争，南沙城市后期发展尚未明朗，本项目须在市场竞争中抢占先机;发展背景：山海型自然资源是区域休闲投资物业得以发展的重要因素 市场氛围：南沙在售项目不多，但众多大型品牌发展商开始进驻，板块市场逐渐形成 客户状况：来自广州市区、番禺以及周边区域的休闲投资（物业的保值和增值）客群是目前区域的主流置业人群；南沙本地客户的自住需求也正逐步上升，但主要集中在洋房方面 项目竞争：南沙市场仍处于较为初级阶段，产品质素普遍一般，项目之间的竞争更多体现在价格方面，总价控制并具有较强的竞争力；竞争项目并多以低开发强度的高端物业入市，控制开发风险;感谢一路有你