同策_林山东烟台海港黄海宾馆项目定位策划报告_141p_xxxx.ppt

同策_山东烟台海港黄海宾馆项目定位策划报告_141P_XXXX;这是一次为了树立而颠覆的过程 ……;开篇;开篇;●2009年12月7日 中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。 ●2009年12月9日 国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 ●2009年12月14日 国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 ●2009年12月17日 国家五部委通知：对开发商拿地首付至少50%的限制。 ●2010年1月10日 国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）。;最新政策;市场表现——成交;开篇;;从历史政策周期研判，本轮调控周期预计至少将维持在9个月以上，弱市调整已成定局！;1;开篇;起势;起势;房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系;起势;起势;起势;起势;起势;起势;起势;解读结论;开篇;承接;本案;承接;;承接;承接;承接;项目名称;承接;区域高端公寓市场的现状理解;占据最优的一线海景资源;;黄海宾馆项目经济指标;基于区域高端公寓市场现状的项目导向;;但是……;海港仅此而已？;开篇;Q1：企业反思——我们是否关注了海港地产的企业发展愿景;关于企业反思;关于企业反思;企业反思下的理解;关于市场反思;;关于市场反思;关于产品反思;东上海赋基本状况 ;景观及样板间;298平方米3房2厅4卫2厨+工人房;项目整体点评 项目具有西高东低的优势地形，但并未打造出良好的坡地景观，对自身资源运用不足 外立面采用欧式artdeco风格设计，为烟台区域首创，但同一线城市品牌项目相比，细节以及品质感均待提升 户型设计上，200-300平方米户型全部设计为三房，功能性不强，这也是该项目没有热销的主要原因 在底层商业部分建造酒店，但档次定位不清，且对高档物业必备的会所设施没有成功运营;中天盛世观澜项目状况 项目位置：滨海中路泛海名人官场北侧 占地面积：1.8万方 规划面积：7万方（共计2栋） 容 积 率：4.0 物业类型：北侧为公寓40年产权，南侧楼座为 住宅70年产权 主力户型：88-180㎡ 价格范围：8000-15000，均价10000 供求状况：317套，销???率50%左右 开盘时间：09年5月 建筑风格：现代 配套类型：裙房两层约为1000平米会所，未经营;户型点评 圆弧形塔楼设计，无法保证通透性和居住舒适度，且不能保证所有户型均拥有海景； 所有房间和客厅均为不规则形状，不便于家具布置，不方便使用 178平米户型餐厅设计显得局促，没有独立空间，与整体户型不相匹配 房型功能分区不够明确，特别是178平方米户型动静分区不明显。 住宅出现了80平米左右经济型产品，降低了作为高端项目的产品档次 ; 户型点评 40年产权公寓多数面对投资度假型客户 经济型户型，在一线海景住宅中属于稀缺产品 塔式设计导致所有厨房均为间接采光，卫生间均为暗卫 99.2平方米户型餐厅与客厅之间浪费面积较大，而房间使用面积偏小 ;项目整体点评 项目占地少，容积率高，内部缺少景观资源 项目由两栋圆弧形塔式高层组成，无法保证居住舒适性 建筑外立面采用全玻璃幕墙设计，给人以现代感觉 项目房型面积跨度大，部分70年产权产品为小户型降低了高端项目的产品形象 经济型房尽管具有总价低的卖点，但40年产权限制导致价值降低 尽管对外公布裙房部分为会所，但是且对高档物业必备的会所设施并没有成功运营 ;产品反思结论;经过企业、市场、产品三个层面的反思后，我们发现这样一个事实 烟台有“富豪” ;海港和同策的共同愿景;开篇;转借;人群范畴：富豪居住的住宅;小众的;转借;转借;转借;转借;转借;稀有地段;稀有地段;稀有地段;转借;转借;转借;稀有地段;稀有地段;;开篇; 规划排布 产品打造 景观优化 会所设置 物业服务;主入口;;定制化;;合成;定制化;合成;细节： 利用3.5米层高带来的大纵向空间，通过客厅的错层装修，凸显空间横向及纵向的层次感，强化视觉上的豪华效果。;合成;细节： 作为与客户视线接触最为频繁的部分之一，墙面处理必须极为重视，建议以石材为主，结合壁纸及其他轻质装修板材进行装饰，起到软硬相接、虚实结合的视觉效果和居住体验。;合成;合成;合成;合成;合成;简易休憩区;合成;合成;合成;架空层景观营造：将中心景观引入建筑内部，景观视觉得以延伸，增加项目品质，营造生活的趣味性和丰富性。;坡地景观：按照地形高差，将道路与景观结合，一方面减少坡度对于步行的负面影响，另一方方面增加景观的趣味性和参与性。;景观节点：单元入口;景观节点：地下车库入口;合成;充分利用一线海景资源特色，打造海风情会所 引入高端服务品牌