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阳光家园项目 可行性研究报告 江西XXXX房地产开发有限公司 2012年10月12日 阳光家园项目可行性研究报 第一章 南吕房地产市场简析 一、南昌市房地产市场概况 1、 市场概况 2001年以来，南昌房地产市场是快速发展的阶段。 是急剧变化的市场。 主要表现有以下几方面：地产开发热点地区格局重新划分；市场集约化程 度大大提高，新盘、大盘、特色楼盘大量涌现；房地产价格涨势强劲；个 人购买住宅成为置业主流；异地发展商和策划代理公司抢滩南昌。 2、 南昌市总体销售情况概述 开发数据 南昌市白1998年开始，施工面积，竣工面积，销售面积逐年增加，平 均增幅25%以上。最新统计资料表明：2001年南昌市全年施工量280万平 方米(与2000年持平)，竣工量120万平方米，商品房成交量：10000余套, 约105万平方米，同比增长14%，成交金额20亿元，同比增长25%。这表 明南昌楼市呈高速增长势头。 住宅价格 市中心片区的售价最高，均价为2800元/平方米，昌北片区的价格最低， 均价为1300元/平方米；京东片区为1500元/平方米；青山湖为1400元/平 方米；朝阳洲为2300元/平方米；城东为1800/平方米。2002年前三季度市 场均价为1900元/平方米。 南昌县多层住宅的售价水平在1200元/平方米以下。如南昌县城边的莲 花小区每平方米售价为1000元左右。目前南昌市房地产业受土地供应、城 市总体规划影响，城市中心区开发项目较少，上市物业多集中在城市西部 及东部两大热点区域，并在示来相当长一段时间内主导市场。 二、 房地产市场供应特征 2002年前三季度住宅市场呈现以下特征： 1、 整体市场继续保持增长态势，开发量、竣工量、销售面积和销售价 格均有不同程度的增长。 2、 三房二厅是市场的主力供应户型 3、 多层住宅市场受宠，高层住宅相对难以消化 4、 开始重视物业管理 三、 房地产市场未来发展走势 1、 基本面向好 从销售数据来看，南昌市商品房成旺盛销售执着和价格指数涨幅屡创 历史新高。未来将沿着这一势头继续发展。 2、 周边区域渐成开发热点 白然条件优越的“三湖一洲一滩”（青山湖，象湖，艾溪湖，朝阳洲， 红谷滩）地块将成为开发的重点区域。 3、 市场进入大盘时代，后市压力增加 目前近370万平方米左右的总量计划在今、明、后年内陆续供应上市， 对后市将形成较大压力。多个著名开发商在建或筹备中的，开发量均在数 十万平方米的大型项目，将给南昌市地产市场带来新一轮的大盘竞争。 4、竞争焦点多元化 2003年市场竞争焦点将会由价格、地段之战步入更激烈、更全面的环 境、功能和品牌之战，发展商逐步采用整合营销作为新行销思路。 5、 多层物业仍主导未来市场 根据调查，消费者选择多层占76.2%,高层的占16.9%,别墅的占6.9%c 6、 中等价位中等户型物业挑战市场 三房两厅两卫一厨双阳台约 100— 200平方米将成为市场消费主力户 型。 7、 住宅消费热度更甚 通过地产顾问公司对南昌市城镇居民抽样调查显示，有 10%的家庭打 算在一年内购房。 8、 消费者日趋成熟和理性 南昌房地产市场已初步进入买方市场，消费者不仅关心价格和地段， 更关注居住环境、小区配套和物业管理。 第二章 项目区位分析 一、项目基本情况 （一）、区位、交通 本项目位于南昌市南昌县小蓝乡境内。西临迎宾大道，北临振兴路， 距南昌市中区繁华位置约10公里。 从区域来看，本项目位于南昌市青云谱区与南昌县的交界处。项目周 边待开发或正在开发的科技园区及工业园区。目前本区域内人气不足。 交通方面，本项目西临迎宾大道，白驾车方便易行。项目门前公交线 路有3路、20路等，紧邻地块北边有规划的公交总站，将来会有多条公交 线路通往全市任何地方，区域内人气将逐渐变旺。 （二） 、项目地形概况 地块边线较规则。局部原为深达10余米的水塘，现一基本被回填平整。 项目西部仍有约30亩水塘，另有部分区域有数米深的取土坑。 本项目目前工程进度为土地平整施工阶段。 （三） 、周边环境 1、 区域环境 项目周边分布着大量待开发空地，环境较为杂乱，档次不高。但地块 本身相对独立。项目北边约1公里有江铃集团，地块南边 500米处有汇仁 集团和洪城汽配大市场。 2、 景观环境 本项目位于迎宾大道中段，此处属于平原地带，无明显的白然景观可 借。 3、 空气与噪音环境 本项目靠迎宾大道和北段公交车站部分的空气与噪音环境较差。但由 于本项目地块规模大，有条件独立规划出不受大气污染的良好社区。 （四） 周边可比物业 本项目附近无可比之住宅项目。南昌县城城区边上 5万平方米多层住 宅项目，售价约800-1100元/平方米。 （五）周边配套 本项目位于南昌市区青云谱与南昌县的城乡结合部，行政区划上属于 南昌县范围