2020二手房买卖纠纷案例教材.pptVIP

房屋买卖纠纷案例分析 一、户口纠纷 ? 2008 年 4 月上旬，刘先生与王女士 签订了二手房合同，王女士将自己名 下地处淮海路某号房屋，以 306 万元 价格出售给刘先生。合同还约定：每 逾期 1 日，应支付总房价的千分之一违 约金。在售房补充条款中还记载： “双方应于交房当日至物业管理处办 理物业更名手续；并于 2008 年 11 月 28 日前迁出该房屋原有全部户口；若 违约，刘先生有权将房屋尾款人民币 壹万元，不再支付给王女士。” ? 房屋买卖合同签订之后，刘先生于 2008 年 5 月 19 日取得该房屋的产权，双方办妥了 房屋交接手续。 5 月 22 日， 刘先生一家户籍 迁入该房屋 。 2008 年 10 月 15 日，王女士户 籍迁出诉争房屋，但该房屋内仍留有王女 士女儿，女婿及外孙的户籍未迁出。刘先 生因王女士尚有户籍未迁出，故没有将房 款尾款 1 万元支付。 ? 2009 年 6 月中旬，刘先生诉至法院称， 王女士违反签署的二手房买卖合同，至今 未将留在系争房屋内其女儿等 3 人户籍迁出， 应承担违约责任，并以总房价 306 万元为基 数，承担每天千分之一违约金。 ? 法庭上，王女士辩称对买卖房屋事实没有 异议。但认为首先房屋买卖合同约定的违 约金计算方式是指房屋交付，并不是户籍 迁出；其次她本人积极履行了合同义务， 将户籍迁出该房屋，却无力要求女儿一家 的户籍迁出；再次虽然女儿一家的户籍没 有迁出，但这对刘先生没有产生任何损失， 且刘先生也扣除了房款的尾款 1 万元；最后 刘先生主张违约金计算标准太高，要求按 照银行同期存款利息计算。 ? 法院认为，违约金约定，不仅是指房屋的交付， 还包含出售房需将所售房屋内的户籍迁出清空。 按照合同约定王女士有义务在 2008 年 11 月 28 日 前，将所售房屋内的户籍前全部迁出，但直至本 案法庭辩论终结，该房屋内尚有王女士女儿一家 3 人户籍未迁出。而王女士抗辩无力要求儿子一家 户籍迁出，该抗辩理由不属于法定以及合同约定 的免责理由，应承担违约责任。刘先生要求以总 房价 106 万元为基数，承担自 2009 年 1 月 16 日起 至户籍全部迁出日的违约金符合约定，但所主张 的计算标准王女士请求予以调整， 遂法院酌情调 整为每日万分之五为妥，最终法院判决王女士败 诉 。 ? 本案总结： ? 第一、户籍问题可诉还是不可诉 ? 按照法律规定户籍迁入和迁出法院是不予受理的，但是如果 是因为户籍的迁入和迁出导致的违约金赔偿问题法院可以受 理，正如本案，如果刘先生诉王女士的女儿一家迁出户口那 么法院是不会受理的，但是基于未迁出的事实要求王女士按 照承诺承担违约金是可以受理的。 ? 第二、违约金是否过高的问题 ? 房屋买卖合同中一般都会约定违约金，一旦任何一方出现违 约行为均可以适用，但是违约金的约定并非是毫无限制的， 法律规定违约金如果过高的，以当事人申请法院可以调整， 本案中以日计算违约金，按照千分之一的标准是明显过高的， 一般法院判案的标准是万分之五，最终法院就是按照这个标 准确定，所以关于违约金的约定并非越高越好，而是要结合 实际情况合理确定。 二、因房屋有非正常死亡，中介佣金如何收取 ? 2008 年 11 月，郭先生到某中介公司寻购二手房， 并告知做婚房之用。经中介居间，当月，郭先生作 为买受方与出售方李先生及中介方签订了房产买卖 居间协议，约定郭先生购买李先生所有的一套房屋， 房价款为 120 万元等事宜。不久，郭先生与李先生 在中介处签订了房地产买卖合同，郭先生支付了中 介佣金 1.2 万元。而当郭先生与李先生在办理房屋过 户手续时，得知李先生之妻于半年前在房内非正常 死亡，郭先生表示对此无法接受。经郭先生与李先 生协商，双方解除了买卖合同。随后，郭先生与中 介公司交涉，要求退还佣金未果而诉至法院。 ? 郭先生诉称，中介公司为达成此次二手房的交易， 刻意隐瞒相关重要事实而不顾双方原先约定，理应 退还之前收取的佣金 1.2 万元，并赔偿自己因交易撤 销而导致的误工损失 1450 元及公积金担保费 550 元， 且要求中介公司赔礼道歉。 ? 中介公司辩称，其在居间促成双方交易前不可 能要求出售方提供健康情况证明及家庭成员生存 情况。而房东妻子去世的情况是其与郭先生同时 知晓的，故不存在隐瞒相关重要事实。因郭先生 与李先生已签订了房地产买卖合同，按居间协议 约定理应支付佣金，因此，不同意郭先生诉讼请 求。 ? 法院审理后认为，房地产经纪人员应当凭借自 身专业知识和经验，向客户提供经过调查、核实 的房屋信息。本案中，中介方对出售方李先生之 妻情况失查，对之后双方解除买卖合同带来隐患， 故中介方的居间行为存有瑕疵，应承担相应违约 责任。而郭先生本身亦对出售方情况有了解之