某数码商城招商策划案(地产).ppt

一、自我面 一、自我面 二、环境面 二、环境面 三、对象面 三、对象面 四、目标 细项内容 细项内容 细项内容 题外话 拉百数码商城招商策划案 打开数码财富之门 2010年8月5日 目录 项目整体分析 1 项目招商现状 2 对策及对策内容 3 细项内容及说明 结束语 5 4 项目分析 自 我 分析方法“四面八方” 环 境 对 象 目 标 长 短 利 弊 敌 我 高 低 长+利+我+高=项目核心竞争力 短+弊+敌+低=项目失败原因 1、自我之长 地段优势——位处拉萨第一商业中心，周边业态完整 物业优势——比肩拉萨第一消费品牌——拉萨百货大楼 便利的交通及宽阔停车位 当地面积最大，品类最全的一站式数码购物平台 优质的招商服务——商户前期营销策略、装修期0投诉服务标准 强有力的后期运营推广方式及资金实力 开业年个性化推广策略——点、线营销 开业年全年营销辅助——全面营销 商户销售渠道辅助工程——公司业务转移 会员制长效运营模式——绑定固定消费群 特色业态辅助——美食广场 优势挖掘中。。。。。。 2、自我之短 综合性终端卖场运作经验缺失 内部动作进度缓慢 一装时间长、投入大，招商一旦失利，将造成不可挽回的损失 后期推广执行团队缺失 1、环境之利 竞争对手经营危机带来巨大发展空间——中天广场失利，造成商户恐慌 项目当地社会面基本平稳——无社会动荡 政府资源丰富——无卡克部门 社会资源较丰富——广告公司、媒体、装修队伍、通信、物流资源均有 2、环境之弊 前期类似业态运营能力较差，导致商户对新项目信心缺失 商户纠缠不下的租金优惠问题 物业体为辅楼4层，后期人流带动成本较大 物业主体周边市民交通不够便利问题 1、对象之我方 多年代理、经销商运营所积累的丰富厂家资源 拉百——城市品牌 成熟并相对稳定的人流量及客户群 初步进驻意向商户群体 2、对象之敌方 观望商户 当地拥有店面的成熟经销商、代理商 同业态竞争对手 招商人员专业度及服务意识 1、高目标——打造成为拉萨第一综合性数码卖场，行业领跑者 2、低目标——赚取租金为终极目标，不做后期运营服务，产生初级利润 项目招商现状 未入驻1200平米，占总面积32.43%。不含美食广场 除联想、惠普已确定外，受市场环境影响巨大，众多商户持观望态度，保持中立 已确定入驻2500平米，占总面积的67.56%，不含美食广场 已入驻 未入驻 难点 结论：截止8月5日，仍有大部分商户仍对此项目信心不足，针对此类情况，应从改变商户惯性思维、打消入驻顾虑、给定优惠政策等方面入手，完成招商工作。 对策 招商对策 大区转租 多方式招商 公关推广 优惠政策 对策说明 广告招商、上门招商 召开新闻发布会、召开商户恳谈会 0租金政策 品类租金优惠政策 租金递减政策、将优罚劣政策 厂家资源洽谈，利用厂家资源鼓励当地代理商、经销 商入驻 利用社会事件联动商户 商户销售渠道拓展工程 在面对单独商户群发生因难时，将前期规划好的划分 区域成片转租，将招商风险转移 大区转租 多方式招商 优惠政策 公关推广 一、大区转租 将已规划好的区域全区对外招租，该方案针对已在当地拥有成熟客户群的商户，将原来的支付租金的惯性思维，转化为让该类商户变成项目投资合伙人，承担更多面积带来更多项目利润，采取该方案的好处是，1、可以将项目风险转移，公司本身成为大股东，变向控制商户；2、鼓励该类商户发展其产业链的有效途径；3、可以快速装满未入驻面积；4、有可能提高原定租金额度。 =3 + 1 1 细项内容 二、多方式招商 多方式招商分：广告招商、上门招商、集中招商 1、广告招商部分：前期已投入少部分社会媒体广告，但效果不明显，现惹继续投入社会媒体广告，一会增大推广成本，二会给社会面传递前期招商不理想的确定信息，更不利于后期招商。 2、上门招商部分：因前期投入的广告部分较少，对招商整体推动不大；其次，现在项目主体部分未完工，各商铺面积、招商口径、招商政策都未确定的情况下，造成目前公司上门招商人员难度较大，效果不理想。 3、集中招商部分：就目前项目招商情况来看，只能采取此方法，避实就虚的进行招商工作，制作招商财富手册，初定招商口号为：“邀您一起做第一”，将项目目标及运营理念能通过招商财富手册，经招商人员之手，传递至目标商户手中；招商手册是敲门砖，手册发放后，紧接着招开项目新闻发布会，提高项目公信力，再次将项目的目标及理念传递给全社会，一方面邀请商户入驻，一方面告之民众；在新闻发布会召开以后，这时的商户已经看到了投资方的决心和信心，但仍犹豫不决时，最后举办大型商户恳谈会，推出优惠政策，和招商截止时间，从侧面迫使商户入驻。 三、优惠政策 1、0租金政策 该政策的推出，意味着后期运营模式的改变，将原有的管理商户租金方式，改