【财务管理收款付款 】审计工作底稿编制实务案例其他应收款.docVIP

PAGE 1 {财务管理收款付款}审计 工作底稿编制实务案例其 他应收款 开发产品只有通过政府的验收才可交付购买者。经过消防审批、卫生审批、工程验收、竣工 备案等环节后,开发产品才可上市交易。 市政部门的产品和服务是开发产品的重要组成部分。水、电、热、燃气、通信等配套设施必 须达到使用条件,房地产企业的开发产品才能交付使用。 对产品的设计要委托专业的规划设计和建筑设计机构来完成。施工要委托具有相应资质的施 工企业来完成。 建设周期长,投资大。房地产项目的建设周期一般都很长,整个过程往往几年才能全部完成 。房地产企业在开发过程中,一方面,需要投入大量的购地资金；另一方面,开发产品本身 的造价很高,又需要不断地投入建设资金,因而,房地产项目的投资额往往都非常大。 (三)销售阶段的特点 销售分为预售和现房销售两个阶段,预售即通常所说的期房销售,是指开发商在建设工程竣 工之前进行销售。现房销售即开发商在开发产品完工后进行销售。由于预售可以提前回收资 金,目前开发商大多采用此种销售方式。 商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售,应当向政府房产管理部门办理预售登 记。取得“商品房预售许可证”。 产品交付应以开发产品通过政府审批,即取得政府的竣工验收后才得以实现。另外,开发商 还要落实物业管理公司及物业管理方案。 (四)持有阶段的特点 房地产企业开发建设的开发产品,除了对外进行销售转让外,还可能存在长期持有的情况。 一般情况下,房地产企业长期持有的物业仅包括经营性物业,而不包括住宅物业。 所谓经营性物业,就是指经营性、收益性房屋,如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及 工业厂房和仓库等。相对于作为最终消费品的住宅而言,经营性物业具有长期收益的特点。 房地产企业持有物业的特点如下： 为了规避经营性物业分割销售带来的经营风险,一般隋况下,房地产企业持有的经营性物业 规模较大。如果经营性物业规模较小,房地产企业可以直接将其进行销售,因其一般不具有 持有的价值。 房地产企业对持有的经营性物业,存在两种经营方式,一是对外出租,取得租金收入；二是 进行自营,取得自营收入。 持有物业一般具有增值的特性。房地产企业一般是长期持有经营性物业,而不是短期持有。 持有物业在开发建设完成时,因不具备商业氛围,一般价值较低,但经过较长的培育期后, 持有物业将产生很大幅度的增值。 持有物业可以产生并为房地产企业提供充足的现金流。在宏观经济调控之下．房地产企业的 可持续经营能力面临考验,依靠内生资金提升业绩、扩展规模的企业更容易受到投资者的青 睐。而内生资金主要来源于企业自有经营性物业产生的长期收益。 四、房地产企业的财务特点 (一)资金管理的特点 房地产项目投资巨大,仅仅依靠房地产企业的自有资金远远不能满足项目的投资需求,一般 都要向银行进行融资。而房地产开发贷款是房地产企业主要的融资品种。开发贷款的使用对 象,就是房地产企业具体的开发项目。 在开发产品未完工前,一般需要通过预售取得销售回款,并将其投入后期的开发建设中。 资金支出的重点内容是地价款、建筑安装支出和税费。地价款的来源一般为企业的自有资金 ,建筑安装工程及税费的支出来源为开发贷款和预售回款。 (二)财务风险的特点 现金流风险。由于开发产品的投资巨大,因此,对于房地产企业来讲,现金流断流是企业面 临的最重要的财务风险。所以,保持现金流稳定是房地产企业财务管理的重要内容。 盈利风险。在施工过程中,施工合同一般只是暂定价,最终价格需要在竣工结算后才能确定 ,而工程完工后,房地产企业与施工单位对结算值往往存在不同程度的争议。因此,房地产 项目的利润只有在竣工结算完成后才能准确确定,平时对利润的预测有可能存在较大的误差。 销售风险。不动产的可变现能力较差,如果企业开发的产品不被市场认可,开发产品无法更 改,造成产品积压,变现困难。另外,房地产企业的销售对金融政策的依赖程度很高。如很 多消费者要通过银行按揭贷款来支付房款,银行按揭政策的变动直接影响产品的销售情况。 第二节房地产企业会计核算的特点 房地产企业会计核算与其他行业会计核算的不同,在于核算的对象不同,房地产企业会计核 算的对象是房地产项目,其特点在于投入资金多、风险大,为此,在项目的规划阶段,必须 对项目的投资与成本费用进行准确的估算,以便作出经济效益评价、投资决策。这种估算就 是通常所讲的房地产开发项目投资费用估算,而项目投资费用估算与项目会计核算之间既存 在千丝万缕的联系,又存在一定的差异,因此,我们首先要了解项目投资费用估算的一般内 容和方法。 一、房地产开发项目投资费用估算 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程,因而其投资估算与成本费用估 算不可截然分开,应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成