江苏太仓森茂汽车城项目定位报告.docx

江苏太仓森茂汽车城 项目定位报告 谨呈：太仓森茂汽车城开发有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用， 版权归世联地产顾问 （中国） 有限公司所有， 未经世联地产顾问 （中 国）有限公司书面许可， 不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、 复制和发布报告中的 部分或全部内容。 [2007]SH-047 项目约束条件及客户目标 问题解析 项目界定 商业物业发展方向 其他物业发展方向 项目整体发展战略 项目定位 报告研究思路 问题一：如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？ 问题二： 六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？ 基于项目自身约束条件、现实市场情况和未来城市发展规划，提出解决方案。 项目约束条件及客户目标 客户目标 商业部分经营能够长期获得稳定持续发展； 商业部分合理的业态布局，在风险最小的情况下创造合理的利润； 六栋公寓楼及沿街商铺的销售最大化； 提升企业及项目品牌形象； 约束条件 地块是商业用地， 40 年产权； 项目容积率 13/a.5 ； 建筑密度 50%； 一层高度为 6.5 米、二层高度为 5.5 米、三层以上高度为 5.4 米； 我们对项目的思考 实现短期价值 实现长期价值 经营物业 销售物业 要解决的关键问题 价值 如何尽可能快、尽可能多的收回项目投资？（收回投资） 如何实现大体量经营性物业，获得稳定收益？（实现利润） 物业 由于项目地块土地使用权为 40 年，项目商业部分与公寓部分在运营及业态分部上要化整为 零。 风险 短期市场风险 长期经营风险 实现项目开发面临的几个问题 问题一：确立合理的物业功能组合，使各类物业相互协调，实现快速消化 问题二：各种物业比例如何确定，将风险控制在最小 问题三：各种物业类型如何定位 问题四：如何打造产品特征，保证项目成功 问题五：确定物业价格，产出合理利润 本项目运作要遵循的大原则 经营物业 销售物业 项目要做足容积率，在市场实现的前提下，尽可能增大可销售物业体量。 要抓住现实市场机会，尽量做大商业面积，提高可销售物业价值。 要在市场可行的前提下实现快进快出。 经营性物业要选择投资量少、回收期短的物业 ; 经营性物业年经营收入必须大于土地租金 ; 项目约束条件及客户目标 问题解析 项目界定 商业物业发展方向 其他物业发展方向 项目整体发展战略 项目定位 报告研究思路 问题一：如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？ 问题二：六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？ 本项目要解决的关键问题 如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？ 问题一 六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？ 问题二 项目约束条件及客户目标 问题解析 项目界定 商业物业发展方向 其他物业发展方向 项目整体发展战略 项目定位 报告研究思路 问题一：如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？ 问题二：六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？ 太仓属江苏省苏州市管辖，地处长三角， 位于苏州东部， 长江口南岸， 拥有良好的区位优势 太仓与苏州市区，常熟市、张家港市、昆山市、吴江市共为苏州管辖。 太仓与苏州市区，常熟市、张家港市、昆山市、 吴江市共为苏州管辖。 太仓素有上海“后花园”美誉。太仓东濒长江，南临上海市宝山区、嘉定区，与崇明岛隔江 相望，西连昆山市，北接常熟市。 太仓属长江三角洲冲积平原。全境地势平坦， 自东北向西南略呈倾斜。 东部为沿江平原，高 程 3.5-5.8 米。西部为低洼圩区，西部 2.4-3.8 米。 气候宜人。属亚热带南部湿润气候区，四季分明，雨热同期。 太仓市 上 湖 张家港 常熟市 昆山市 吴江市 苏州城区 州 长江 浙江 崇明岛 城市层面 地理位置 太仓总面积 823 平方公里，下辖 7 个镇 总面积 822.906 平方公里，其中陆地面积 538.466 平方公里，水域面积 284.44 平方公里，其 中长江水域面积 173.89 平方公里。 太仓辖 7 个镇，人民政府驻地城厢镇，该镇也为太仓中心城区。包含新区、新城区、老城区 和郊区四个组成部分 其中陆渡和浏河接壤上海。 港区为太仓港所在地。 城市层面 行政区域 太仓是国家一类口岸城市，交通便利，水运发达，已成为上海国际航运中心组成部分 陆路交通体系发达：高速公路、国道、省道各级公路网络系统 公路交通至上海、苏州市中心均为 50 公里左右，到上海虹桥机场仅半小时车程，一小时可 达浦东国际机场。 境内每百平方公里拥有高等级公里 41.6 公里，密度列江苏省首位。 宁太高速公路、苏昆太高速公路、沿江高速、 204 国道、锡太一级等组成高速公路网络，全 市各镇驶上高速公路均不超过 1