2012-年中国房地产业发展情况版.pdfVIP

2012 年中国房地产业发展情况（完整版） 一、概况 （一）总体情况：房地产行业在震荡中企稳回升 1.行业全面回稳 整体上看，2012年的房地产市场呈现出向死而生的过程。如果说 2010-2011年是本轮房地产调控的第一阶段，期间行业政策面持续收 紧，市场交易量持续萎缩，一二线城市房价持续回调，而进入2012年 以来，调控其实逐渐进入了第二阶段，由于前期调控成效基本得到了 中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的 巨大压力，我们看到行业基本面在2012年之后明显出现好转，市场交 易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回 升，总 来看，2012年无疑成为了行业全面回稳的一年。 2.销售额普超 2012 年虽然宏观经济政策没有调头放松，但长期的平稳过后，下 半年整个房地产市场进入了以消费持续回归市场为特点的“后调控时 代”，在此种大环境的推动下，2011 年楼市的惨淡不见了，反而出现销 售金额同比“普涨”、年度目标“普超”的现象，这并不让人意外。2012 年 年初，房企高层还在为当年的销售目标头疼，当时即使是大型房企的 1 高层也没想到 4 月份以后楼市出现的回暖会一直延续至年末，甚至楼 市年末还出现翘尾行情。 3.行业利润率明显降低 虽然标杆房企的销售业绩全线飘红，但行业利润率却明显降低。 今年以来企业去利润化已成为行业的主基调。随着政府对房地产行业 的调控持续加压，整个行业的利润水平逐渐回落，未来继续回调的趋 势已经确立。以标杆房企发布的半年报和三季报的销售净利润率作为 其 2012 年的销售净利润参考，通过数据对比可以看到，自 2007 年以 来，标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从 2007 年的 24%下 滑到 2012 年的 18%。从典型企业的利润率来看，多数企业的盈利能力 下降，仅中海、华润等少数几家央企仍然保持增长。 4.房企开始谋求转型，通过多元化业态规避风险 2012 年上半年房企“以价换量” 已经导致利润率状况持续恶化，因 此不少房企开始谋求转型，通过养老地产、商业地产、产业地产等多 元化业态来规避未来住宅市场的风险。 （二）行业数据及市场特点 1.市场已整体好转：开发投资与新开工指标8月后触底回升，行业 逐渐步入上行通道 房地产开发投资累计增速在8月份出现反弹迹象，三季度开始趋 2 于平稳，11月再次出现回升势头；新开工面积累计增速也在8月份触底 回升，到9月份增速下降的势头得到缓减。从新开工面积单月增速来 看，11月份新开工增速创今年新高，基本宣告行业步入上行通道。 2.2012年房地产市场销售规模再创新高 2012年我国商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突 破6万亿元，创出了历史新高。 3.一二线城市表现明显强于去年，前11个月交易量同比全线上涨 分阶段来看，今年一季度一二线城市市场普遍仍处于低迷状态中， 而随着政策面的逐步好转，市场交易量自二季度开始明显反弹，一二 线城市二、三季度交易量同比增幅显著，11月一二线城市交易量再次 强势反弹，同比增幅都在1倍以上，楼市呈现翘尾行情。前11月一二线 城市交易量分别增长了33%和22%，尽管调控依旧，但总体表现仍要 好于去年。 4.三四线城市增长趋势放缓，部分热点城市风险凸显 近几年来相当一部分三四线城市市场快速扩张，需求有过度释放 迹象，今年以来发展延续性明显减弱，交易量增长趋势放缓，相比明 显不如去年同期。截止目前，1-11月累计成交同比仅为18%。部分热点 三四线城市风险较高，如鄂尔多斯近年来房地产市场炒作过头，其常 住人口不到200万，土地消化周期长达9.71年，市场严重供过于求。 5.重点城市二手房市场成交同步回暖 3 2012年以来，北京、上海、深圳等重点城市二手房市场交易量同 步回暖，其中广州交易量增幅达到47%，上海和苏州的增幅也在30%以 上，究其原因，首套房利率优惠等宽松政策对一、二手房市场的利好 作用是相同的。重点城市中惟有深圳今年二手房交易量出现萎缩，究 其原因，去年下半年深圳针对