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2011 年济南房地产市场 研究报告 济南思源房地产经纪有限公司 2012 年 1 月 16 日 1 目 录 2 3 前言 2011 年，注定是不平凡的一年，房地产市场遭遇史上最严厉调控， 出台的每一个政策都是“重磅炸弹”，调控不再似从前的隔靴搔痒，从 市场的消费行为到企业的开发行为，从限制需求到强制增加供应，力 度之大前所未有，对整个房地产行业而言，不亚于一次西伯利亚寒流。 受政策影响，济南楼市也经历了从年初的看涨到目前的下跌，虽 然各种打折、促销活动层出不穷，但市场反应仍然比较冷淡，“量价齐 跌，市场萎靡”是今年楼市的主要特征，并且从目前看房地产市场最 困难的时期仍将持续很 一段时间。按照政府目标，房价将实现合理 回归，房地产市场的黄金时代即将走向终结。根据济南思源市场研究 统计，在 2011 年一年的时间里，济南市的房价从峰值 8995 元/平方米 跌到目前 7692 元/平方米，无论是价格还是成交率都低于 2010 年同期。 从高潮到煎熬，从繁荣到萧条，从未如此惊心动魄，这一轮的风 云变幻浓缩了多少人的喜怒哀乐，2012 年市场走势又将如何，我们拭 目以待。 一、土地市场分析 注：选取样本为济南市（不包含章丘等）挂牌的居住用地和商业金 融用地，工业等其他性质的用地不在统计范围之内。 4 1、 土地市场年度变化分析 2011 年，共推出土地 122 宗，9276.6 亩，环比分别下降 12.2%和上 升 15%。 2011 年，共成交土地 107 宗，7815.4 亩，环比分别上升 9.2% 和 30.8%。 2、 土地市场月度变化分析 土地供应 ： 4 、9 月呈现井喷式供应，其他月份推出量都较为平淡， 尤其是随着调控的持续深入，土地市场遇冷，政府推地也更加谨慎， 12 月份无新增供应。 土地成交： 上半年除 5 月份成交 29 宗、1624 亩外，量较大外，其 他多个月份保持零记录 ；下半年各月成交量较为平稳。 5 3、 区域土地市场分析 土地供应：奥体板块供应宗数最多，31 宗；其次是城西板块，19 宗； 邢村唐冶和 清板块本年度供应量也较大；供应量最少的是圣井板块， 仅 2 宗； 土地成交 ：奥体板块成交宗数最多，25 宗；另外，城南、城西和滨 河板块挂牌土地均成交；圣井板块本年度无土地成交。 土地供应：邢村唐冶板块供应量最大，2084.6 亩；其次是 清板块， 1772 亩；供应量最小的是高新板块，448.6 亩。 土地成交 ：成交量最大的是邢村唐冶板块，1705.5 亩；其次是 清 6 板块 1557.3 亩，城央和城南板块供应较少，成交体量也较少；圣井板块 本年度无土地成交。 4、 土地供应结构分析 商服 ：2011 年，商服用地共推出 41 宗、 1781.5 亩，成交 39 宗、 1527.5 亩； 居住 ：2011 年，居住用地共推出 81 宗、7495.1 亩，成交 68 宗， 6287.9 亩。 5、 土地价格年度分析 2011 年土地均价达 306 万元/亩，较 2010 年 292 万元/亩上涨 4.8%。 7 6、 土地单价和楼面地价 土地单价 ：2011 年各板