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第五章 房地产开发地块选择 地段，地段，还是地段。一踩地。 一、房地产开发中区位一地段一地块位置的意义 二、房地产开发区位一地段一地块选择的一般原则 三、各类物业开发的地块选择 四、房地产开发地块选择策略 五、房地产开发地块选择的地价评估 《区域经济学》《城市经济学》 一、房地产开发中区位—地段—地块位置的意义 一地理位置 1、自然地理位置一地块与周边自然事物之间的空间关系。 自然事物：气候，地形，山脉丘陵，江河湖海，岛屿，地质，灾 害（地震冰川，泥石流，台风，沙漠等） 武汉：长江中游江汉平原东端长江汉水交汇处 （高等级性高知各 度、特定点） 2、经济地理位置一地块与周围有经济意义的事物之间的空间关 系。 有经济意义的事物：①可资利用的天然物。河流一通航，海洋一 港口，海峡一通道，矿藏一资源，山脉一森林，湖泊一水资源利用。 ②人工创造的各种经济要素。铁路，公路，航线，国家边界线。 3、社会地理位置一地块与周边社会环境事物之间关系。 社会环境事物：①行政区划，行政地位，军事地位，与政治中心 关系；②政策倾斜与政策实施；③历史。历史事件，历史人物，历史地位，文物古迹；④民族，侨民。 很明显，地块的地理位置意味着地块周边的自然景观环境， 自然资源环境，交通条件，以及政治与社会文化环境。 二、区位—一个个地区（区域）的位置 宏观区位—国家在世界经济格局的位置。如：东南亚经济区。中观区位—国家内部的经济圈，经济带。如：珠江长三角，环渤 海湾，北部湾，长江中游经济圈。 微观区位—城市内部经济布局形成的经济区域的位置。 三地段—开发项目周边区域 在房地产开发中， 地段是一个常用语。在土地价格评估中，地段 土地价值一般由下列因素与条件赋予一定的权重加总计算。 按照这一 思路，地段开发价值相关因素与条件如下： 1、商业服务繁华程度。城市一级、二级、三级 CBD。武汉市 11 个商业副中心之一—鲁巷。 2、交通通达度与便捷度。交通管制问题。停车问题。 3、基础设施配套完善程度。路，水，电，燃气，供暖，电讯， 垃圾回收。 4、公用设施配套完善程度。文化，教育，医疗，邮电，金融， 保险，公园，体育馆等。 5、自然环境：江河，湖海，山丘，平原，林园花草。 2 6、生态环境：污染源与污染程度，水污染，大气污染，噪音污 染光污染，电磁污染等。 7、经济环境：经济结构，产业类别，企业经营状况，人群收入， 武汉市六大富人区。 8、人文环境：市民素质水平，受教育程度，治安状况，历史， 消费习惯与偏好。 9、发展潜力：政府经济与社会发展规划，城市规划，企业发展 特点与潜力。 从房地产开发地段选择的角度，地段还意味着： 10、供需圈区域房地产市场体系。 11、地块土地价值、价格与开发后可能收益。 四地块一可供作为房地产开发的用地范围。 1、位置，面积，形状，地形地貌地质条件。小区规划布局。 2、临街临路状况。“金角银边土袋子” 3、施工条件与基础设施配套。路即交通条件，水电气管线接口 位置。 4、利用现状。原土地用途产权性质，使用者单位还是居民，地 上房屋用途与产权性质，原来业主的要求与态度。 5、相邻物业用途，间距，密度，污染状况，人口结构，高压线， 铁路距离等。 6、城市规划规定与要求。用地规划条件。 7、供地地块瑕疵。 3 二、房地产开发区位一地段一地块选择的一般原则 一城市规划指引原则 1、研究城市规划，在规划中寻求地块使用方向，在规划实施中 寻求开发机会。 2、跟进交通，超前动作。 3、注意旧城改造项目和新区建设项目。 4、利用城市建设重点工程波及效应。火车站改造建设，重大投 资项目等。 二人流物流信息流适度密集原则 城市的基本功能之一是人流物流信息流资本流的汇集与流动， 在 流动中形成聚集效益、规模效益、关联效益。 商业物业开发决定于人流密集程度。 工业物业开发依赖于物流畅通程度。 三周边环境评价与协调原则 房地产价值：自用空间价值 +小区内部环境价值 +周边环境价值 + 区位环境价值 周边环境：自然环境，生态环境，交通环境，设施配套环境，购 物休闲环境，文化教育环境，社会环境，房地产市场环境。 四同类物业相聚与功能互补原则 同类相聚—同类物业聚集同一地段的聚合效应。 知名度效应信息 沟通强化效应，竞争效应。 功能互补—差异化开发经营， 使同类物品而不同质， 不同档次互 4 补。 五入市时机契合原则 六土地开发价值与谮在收益原则 谮在收益 =土地开发价值 - 土地成交价格 “丐粉贵于丐包”。收益在出让（转让）与受让者之间分配。 七与企业开发意图对应原则 企业开发经营战略、 企业开发经营实力与资金安排， 企业开发经 营一贯的做法与优势。 三、各类物业开发的地块选择 一居住物业地选择 1、居住物业功能：①生活居住；②休闲娱乐；③子女养教；④ 交往沟通；⑤从