房地产营销综合实训 房地产营销综合实训 营销163-1班C组营销策划方案.ppt

4. 后小太阳：40-45岁，为改善型，以企业中层管理者和个体私营业为主。通常家庭生活工作压力比较大。 （1）经济实物型：价格水平、交通状况是其最为关注的；其对周边生活及商业配套有较高的要求；注重户型布局和小区景观绿化；希望选择靠近公交站、地铁的地方购房；需求户型以紧凑两房、三房为主。 （2）中间收入水平：其对交通状况的关注程度高于对价格的关注；对周边自然环境及商业配套较为重视；购房时注重户型的选择，倾向于户型布局良好、日照充足、通风良好的户型；倾向于靠近高质量中学购房；需求户型以三房为主。 （3）高收入水平：对价格不敏感，注重交通状况和户型布局、以及开发商品牌；对周边生活配套和自然环境设施有较高的要求；注重楼型及光照效果，小区绿化等；希望小区拥有较高的人文氛围；户型选择更倾向于大面积户型，小高层、高层或花园洋房。 客户细分 配套设施 公交：91路、815路、115路、93路、76路、84路、823路、501路、133路、1065路、1011路 地铁：1号线 幼儿园：阿波罗幼儿园，金苹果幼儿园中小学： 成都7中初中部、锦城小学 玉林中学石羊校区，石羊场小学 大学：成都职业技术学校 商场：宜家、欧尚、富森美家居、迪卡侬，九方，茂业 医院：成都市第一人民医院 、成都市中西医结合医院 邮局：中国邮政储蓄 银行：建设银行、农业银行、兴业银行 、招商银行、中国银行、农商银行、工商银行 其他：新市政、中国华电、国家电网，西南设计院、中国海关、中石油 小区内部配套：会所、游泳池、网球场、花园等 二.环境分析 1.宏观环境分析 2.中观环境分析 3.微观环境分析 1.宏观环境分析 1.人口环境 2.经济环境 3.政策环境 宏观环境---经济环境分析 2018年一季度，全市以牢牢把握高质量发展为根本遵循，着力加快建设现代化经济体系，坚持做大规模总量与提升质量效益相结合，全市经济实现良好开局，主要经济指标运行稳中有进，发展质量、效率和动力呈现出积极变化，经济转向高质量发展的迹象开始显现。 　　据成都市统计局、国家统计局成都调查队相关负责人介绍，经四川省统计局审定，一季度全市实现地区生产总值3193.3亿元，按可比价格计算，比上年同期增长8.2%(下同)，增速高于全国1.4个百分点，与全省持平。分产业看，第一产业实现增加值79.3亿元，增长3.3%；第二产业实现增加值1392.4亿元，增长7.2%；第三产业实现增加值1721.6亿元，增长9.3%。 宏观环境---经济环境分析 【消费市场】居民消费力与购买力保持平稳增长 人均可支配收入总体呈上升趋势，居民对于零食消费降低，对产品消费在增加，随之购买力增强，对于房地产发展有助力效果。 宏观环境---政策环境分析 在房地产方面，成都515新政出台最严的限购政策，限购力度范围全面加大 区域扩大 成都第三圈层纳入本次限购范围。新政出台前成都13区限购（天府新区，高新区，高新西区，锦江区，青羊区，金牛区，武侯区，成华区，龙泉驿区，新都区，温江区，双流区，郫都区）。现在范围扩大至成都远郊区域（包括青白江，简阳，都江堰，彭州，邛崃，崇州，金堂，新津，大邑，蒲江）。 对象升级 5.15新政出台前限购对象为个人，新政出台后限购对象为家庭。并且增加了社保要求。中心城区（原限购13区）家庭成员本市户籍大于2人，且只有1套房；本市户籍且单身无房；或新入户连续缴纳12个月社保人员才具有购房资格。换句话说，如本市户籍家庭成员在本市拥有2套以上房产，本市户籍单身且有1套房产以上，或新入户未满2年且社保未连续缴足12个月的都没有购房资格了。新加入的三圈层限购区域购房则需要限购区户口及12个月社保，新落户人员未满2年则需12个月社保； 二手房限购 本次新政将二手房交易纳入限购。全市范围内新购买的商品住宅和二手住房，须取得不动产权证3年后方可转让。也就是说如果现在购买商品住宅需要6-7年后才能转让，而二手房则需要3年后才能转让交易。 宏观环境---政策环境分析 在房地产方面，成都515新政出台最严的限购政策，限购力度范围全面加大 摇号升级 家庭一次只能参与一个商品住房项目的购房登记、公证摇号、排序选房。在该项目公证摇号选房结束后未能购房的，方可参与下一个商品住房项目购房登记。在此期间不能通过变换登记购房人的方式参与其他商品住房项目购房登记。 离异限购 夫妻双方离异后，任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。之前以个人为单位的限购，导致市场中出现“假离婚”购房现象，此次新政出台，一方面减少为买房“假离婚”的情况出现，一方面也提醒大家离婚需谨慎 施行时间 本次新政与以往不同在于执行时间升级，以往新政出台有半个月至1个月的缓冲执行期，而本次5.15新政出台，为即日执行。 2.中观环境