文化旅游产业成功开发的要素.docxVIP

旅游房地产成功开发的 10 大要素 要素一：准确定位 旅游房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色， 避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，努力发挥旅游性这一自身的独特优势，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目标，整合到开发项目中去，培植独特的优势。要素二：统筹规划 规划是建设的龙头，是旅游的蓝图，所有项目必须在一定旅游大 区域内统筹规划，打破行政区划的樊篱，合理布局，均衡布点，既着眼当前，又立足长远，将旅游房地产的开发效益与景区生态环境保护、文化生 态优化、发掘旅游资源、 打造拳头品牌相结合， 实现经济效益与社会效益、 环境效益的统一。 要素三：发掘提升 在角色定位的前提下，围绕开发项目的角色与目标，开展经济商业文化运作，过度商业化，将失去文化的内涵与引力，降低项目的品位；纯文化或过分强调文化性，没有商业化的市场运作，资金的投入，将难有 足够经济回报。只有努力挖掘自身的优势内涵，利用恰当的商业措施与文化联姻，用市场的方式运作才能获得经济效益的最大化。要素四：项目创新 创新也是旅游房地产发展的灵魂。美国迪斯尼乐园自开业以来之所以经久不衰，根本原因是每周都有一个新娱乐项目推出。作为供人们游 玩休闲为主要功能的旅游房地产，项目的不断翻新以及设计上留有充分的 变通和发展余地，需要通过创新的方式去实现，始终以新颖引人的姿态与 魅力去赢得游人的青睐。 要素五：注重创意 房地产的创意与策划，好比学生作文的中心思想的提炼和表现。项目的规模与功能，建筑的色彩与体量，布局的尺度与收放，氛围的营构与把握，都应在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功 能完善的内构、配套齐备的设施、自然谐调的韵味，塑造项目的特色和魅力。 要素六：精心设计 旅游房地产开发项目应力戒贪大求全或零星开发，努力在“宜人怡人”和“满足需要”上下功夫，是否体现“以人为本”是衡量项目质量 的标志，功能完善、设施齐全、规模恰当、层高适宜、空间适度、安全便捷、观感舒服是每个项目都应运用和体现的设计原则，尤其是对普通百姓 和弱势人群的方便与关爱。诸如扶手高度、地面防滑等具体的细部都应在 设计中体现出来。 要素七：强调文化 没有文化或蕴含肤浅的房地产项目，很难在旅游业大潮中立足并站稳脚跟，文化性主要通过项目的创意、服务的功能、承载的内容、使用 的材料、施工的工艺、历史的传承以及建筑的形体语言等环境与意蕴来展现，在直接使用和间接观感中反映其格调与品位，在社会的逐步认同中增强其魅力。 由于本身的高端产品特性，决定了旅游房地产项目的建设一定要走“精品化”道路，着力强调项目的个性、品质和创新，并从一开始就全面导入 ISO9000 和 ISO14000 体系。它不但要与当地的区域历史地理文脉密切融合与沟通，更要使其得到全新的定位、延续和提炼。 要素八：先做旅游，后做房产 项目建设强调高起点、大手笔、跨越式，最好是聘请实力雄厚、资质一流的国际知名景观设计公司进行精心设计和规划，做到规划一步到位，实施分步进行。 综合型的旅游地产项目一般来说原则上是：先做旅游，后做房地 产。 因此首期的项目中应包括主要的旅游项目，以人气带动区域价值 提升（旅游项目的建设与经营要不求盈利，只求精品），并可增强项目在 政府领导和公众中的号召力， 取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。 但由于项目规模巨大，开发周期长，资金压力大，为此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线开发与长线开发结合。因此也要适当包括一部分房地产，以增加现金流，缓解资金压力。也 可先将部分土地作价入股与其他公司成立新的房产项目公司，以尽快变现，从而降低投资风险。 要素九、高度重视公关工作 旅游地产项目需要要建立和充分用好省市与本地领导的公关资源，这是项目顺利推进的关键因素之一（在投资环境还不完善、不透明的情况 下就更是如此，因为它提供了一条投诉和监督渠道，这是极为重要的稀缺 资源）。 同时，要促使当地政府与开发商方建立起相同的价值取向，使该 项目的开发不仅是企业单方的行为，也是政府乐观其成并全力推动的事情 （最好是让该项目成为当地的重点项目，主要领导兼任建设领导小组负责 人）。 要素十、整合宣传炒作 大项目的开发涉及千头万绪， 必然会遇到各种阻力和障碍， 为此， 在项目未启动时就要有统一、整合的宣传炒作安排，要提前制作精美的宣 传画册、折页等资料（也便于开展招商和与别的企业合作） ，要先入为主， 与媒体开展密切合作，尽可能使该项目路人皆知。 出师表 两汉：诸葛亮 先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，