2018保利黄河大观项目操盘思路.pdfVIP

保利黄河国际生态城 项目操盘思路 2018年年中价格 一：客研角度 从前期销售呈现出的实际三大客群类型 1、被济南高房价挤压的刚需 2、追求生活舒适度的首改 3、看好区域发展未来的投资客 二：客群关注 1、刚需关注生活配套 （价格、商街、交通、学校） 2、首改追求 （商街、交通、学校、户型、公园） 3、投资关注 （价格、交通、配套兑现） 三：客户和定位错位 1、实际成交客户对养老医疗等资源关注度较低 2、全年龄社区打造方向和实际25-45岁客户有偏差 四：特定性公建是否能拉动项目营销 案例：保利公园198皇冠假日酒店 答案：五星级酒店不能拉动营销 酒店配套不属于客户刚性需求，推广后对销售带到 不大，仅能成为项目提价和调性的“营销工具”。 保利·领秀山四张王牌：主城大盘、公园大盘、名校大盘、品牌大盘 案例：保利 ·领秀山八大名校八大公园 答案：公园和学校能够拉动营销 首开拉动客户最大的广告语“八大公园+八大名校” 1、区域配套划入保利生活圈，能扯上关系的都是我的配套 配套红利学： 我的是我的，你的也是我的，用资源矩阵证明土地价值 欧乐堡 方特神话 安德湖 2、从生活大盘出发，将医院，学校，公园，商业包装为“城市生活体系” 客户心理学： 中国还没有全面城市化，“进城”仍旧是大部分中国人的梦想， 保利项目不是让他们离开城市，而是进入空气更新鲜，环境更优美， 交通更便捷，配套更全面，生活更美好的“新城市”。 3、和济南市区其他项目的价差，就是项目最大的优势，品牌比你大，项目比你 大，配套比你好，资源比你强，凭什么价格要低？如果价格低了，就是买点 资本逻辑学： 每一分钱投入都有回报，保利，政府，国家，都比客户聪明，没有一分钱是白 投的，投入就要有回报，几百亿的区域建设经费，相当于把钱种在地下，开花 结果的那天就是房价上涨的那天。 核心观点： 区域配套+大盘规划+保利品牌 打造方向：大城系全方面生活配套 建议案名: 保利城 保利国际城 以城之名，鼎定黄河国际生态城 观之以外 作为63平方公里黄河国际生态城的一部分 大城之姿全省瞩目 国家4A级旅游景区的泉城欧乐堡度假区在旁 奢享城市娱乐配套 黄河水乡湿地公园、玉带湖、晏子湖资源丰富 城市绿肺静谧其中 近200亿立体网络铺设 ，区域干线纵横交织 造城之心不言而喻 观之于内 保利品牌入主齐河的982亩大盘之作 造城之心不言而喻 保利品牌自有酒店配套入驻 假日之城随时恭候 区域内首个三甲医院、国际康养中心、医养人才港 医学之城康养有方 保利名牌【和乐教育】国际幼稚园已签约 教育筑就成长之城 约5亿若比邻一站式全业态商街入驻 繁华之城楼下即达 外享人生 内享生活 城中之城 保利大城 Holiday 假日 Hope 希望 假日 Happiness 幸福 Healthy 健康 Home 家 保利（国际）城 982亩保利第三代大盘 迎着“黄河国际生态城”城市发展乘势而起 初期：2018-2020年，卖预期 项目生活愿景描绘5H生活城市 （home holiday happiness health hope） 广告诉求： 向西，再造生态新济南 实景呈现：公园（保利公园198），商业街部分展示（保利·天空之城） 签约落地：学校，医院，酒店，社群组建开始