基准地价工作专项方案.doc

土地定级和基准地价更新工作实施方案 土地定级和基准地价更新工作方案 一、目标意义 开展这项工作目标在于全方面掌握城区土地质量和利用情况，科学管理和合理利用土地，提升土地使用效率，建立科学合理基准地价体系，从而推进土地使用制度改革向纵深发展。合理调控土地市场，促进土地正常交易，为征收土地税费，制订土地利用计划、计划，发挥级差地租经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理贮备、实施基准地价公告制度和基准地价平衡和更新制度奠定基础。 二、对象和范围 依据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》要求：土地定级估价对象是“城镇总体计划确定计划建设用地范围内全部土地”。土地定级估价应“以城镇总体计划确定计划建设用地整体为单位进行，城镇周围独立工矿等用地也可一起进行评定”。此次土地定级和基准地价更新工作是以现实状况镇区范围为基础，并考虑到城镇发展趋势，确定此次工作评定范围。 三、基准地价内涵和期日 基准地价是指在城镇计划区范围内，在设定土地开发程度和设定容积率条件下，对现实状况利用条件及现实状况开发条件下不一样等级或不一样均质地域土地，根据商业、住宅、工业用地，分别评定在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。 此次基准地价更新基准日是01月01日。 设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地内场地平整），工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，宗地内场地平整）。 法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。 四、技术路线 图1 土地定级程序框图 多种税费和 多种税费和 参数及指标 资料调查 市场交易样点调查 土地定级结果获取 交易样点分类整理 交易样点地价计算 交易样点地价修正 应用评价单元 土地等级 网格单元 样点所在单元等级、总分值获取，样点检验剔除 基准地价计算 地价分值关系图绘制 地价分值模型选择建立 模型迭代计算网格基准地价 模型迭代计算应用 评价单元基准地价 模型迭代计算级 别基准地价计算 等级内样点均价计算 样点和土地等级模型建立 等级基准地价比较验证 基准地价检验 宗地地价修正系数建立 编写评定汇报 绘制基准地价图 图2 基准地价评定具体工作步骤 五、城镇土地基准地价更新评定工作依据 工作依据关键是国家、自治区相关基准地价文件，具体以下： 1、《中国土地管理法》(8月28日)； 2、《中国城市房地产管理法》(8月3日)； 3、中国国家标准《城镇土地分等定级规程》GB/T 18507-； 4、中国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T 18508-； 5、内蒙古自治区国土资源厅《相关认真做好全区城镇基准地价更新和重新公布工作通知》（内国土资字[]626号）； 6、地方政府及相关部门颁布法规、条例、文件、通知； 7、实地勘察、调查、获取相关资料； 8、其它相关资料。 六、工作时序和步骤 依据中国《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》要求，土地定级估价工作具体分以下阶段进行。 1、准备工作 本阶段于10月中旬至10月下旬进行，关键工作是建立领导小组和工作小组，制订工作方案和经费预算等。同时对工作方案、技术路线和经费预算进行可行性研究和论证，确定工作人员具体分工，并集中进行培训。 2、外业调查 从10月下旬至11月下旬进行了外业调查工作，由国土资源局帮助XXXXXXXXXXXXXX技术人员进行外业调查。完成了土地定级估价资料调查和搜集，和土地等级初步划分。外业调查共分十组，三个组关键负责调查和搜集土地定级资料，另七个组关键负责调查土地估价市场资料。 （1）土地定级资料调查 资料调查过程中，采取分片分组方法搜集资料，由项目工作人员加上一定数量外业调查人员进行资料搜集。资料搜集项目具体包含：商服网点、集贸市场、宾馆酒店、道路通达度、长途汽车站、公交便捷度、火车站、供水、排水、供电、供热、电讯、中小学、医院、公园、邮局、银行、大气污染、水污染、噪声污染、绿地覆盖度、人口密度等。 （2）土地估价资料搜集 资料调查过程中，采取分片分组方法进行各类地价样点实地调查，资料搜集项目具体包含：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋出租、房屋买卖、土地使用权出租、征地、拆迁、土地开发等估价资料搜集。 （3）其它资料搜集 其它和地价评定相关搜集资料有：各类房屋重置价格、耐用年限明细表、金融系统定时存款利率变动情况、总体计划、统计年鉴、基础资料和当地政府要求相关税费收取及标准资料等。 3、内业资料整理、测算 本阶段于12月初至12月底进行。在完成外业调查后，对多种资料进行全方面分析、整理、加工，初步剔除存在部分显著问题调查资料，在此基础上，进行城镇土地分等定级和基准地价评定工作，并编绘多种图件。