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房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期 目 录 一、项目开发周期基准的建立与应用 建立初步的基准 持续改进及应用 周期基准计算的起始点 二、前期定位与设计周期基准 住宅设计周期表 商业设计周期 三、典型物业工程施工周期基准 住宅类物业 住宅类物业施工周期基准的编制说明： 物业类型：别墅（ 4 层叠拼或 3 层联排） 物业类型：多层（ 6 层 +1 层地下室） 物业类型：小高层（ 11 层 +1 层地下室） 物业类型：中高层（ 18 层 +1 层地下室） 物业类型：高层（ 24 层+1 层地下室） 物业类型：高层（ 33 层+1 层地下室） 物业类型：高层（ 33 层【 2 层裙房 +转换层】 +1 层地下室） “城市综合体”施工周期基准 “城市综合体”施工周期基准的编制说明： 物业类型： 大型商场（地上 6 层+地下 3 层，建筑面积 10～15 万 m2 ） 物业类型： 写字楼 （地上 30 层 +地下 3 层，建筑面积 5～10 万 m2） 物业类型： 酒店 （地上 40 层 +地下 3 层，建筑面积 7～10 万 m2） 房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期 一、 项目开发周期基准的建立与应用 建立初步的基准 制定的设计周期、典型物业工程施工周期基准，原则上为周期上限。 持续改进及应用 每年对各项目进度、成本、质量综合评估； 总结、推广与更新： 总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。 周期基准计算的起始点 周期基准计算起点：自拿地时间开始计算； 拿地时间是指项目通过“招、拍、挂”方式取得签订协议之日。极个别 项目（如：旧城改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。 二、 前期定位与设计周期基准 住宅设计周期表 时间 基准时间 备注 阶段 （单位：月） (1) 新进入城市 ＋15 天 初步定位 1.0 (2) 可复制项目 －15 天 (3) 大盘（ 80 万㎡以上） ＋15 天 规 划 1.5 (1) 设计竞赛 ＋30 天 争取规划条件可适当延长 (1) 产品复制 －30～45 天 方 案 2.0 (2) 中小盘项目：“规划＋方案”合并基准时间为 3.0 个月；可复制项目为 2.5 个月。 初步设计 1.5 (1) 复制项目 -15 天 （报审深度） (2) 精装 +15 天 施工图设计 1.5 (1) 根据施工需要，可分批出图 （含施工图审查） 合计 7.5 商业设计周期 时间 基准时间 备注 阶段 （单位：月） 初步定位 1.5 （1）新进入城市 ＋15 天 （2）复制项目 －15 天 规 划 2.5 （1）争取规划条件可适当延长 方 案 3.5 (1) 复制项目 －30 天 初步设计 3.0 (1) 产品类型复杂 ＋30 天 （报审深度） (2) 争取消防设计条件 ＋15 天 施工图设计 2.5 （1）不含幕墙、招商客户配合等施工深化设计 合计 13 三、 典型物业工程施工周期基准 住宅类物业 住宅类物业施工周期基准的编制说明： 沈阳、大庆的工期在宁波工期的基础上增加 2-3 个月的冬季施工时间，如果跨二 个 冬季施工增加 4-5 个月的冬季施工时间； 各地区综合验收的时间差别比较大，所以下述综合工期里没有包括小区综合验收 和 办理产证的时间； 工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；施工标段 通 常以 2 万平方米以下地下室、 5～7 万平方米地上建筑划分为一个标段； 施工综合工期是以“单体合理工期、市政工期、景观工期”汇总为准； 整个小区的总工期以各个标段工期累加和室外市政、景观及综合验收、竣工、办 证 时间汇总； 基础施工（单体建筑） 为从土方开挖算起至正负零时间。有桩基工程时：将根据不 同的桩基形式另行考虑桩基施工工期，例如：预应力管桩工期为 40 天，钻孔桩工期为 90 天；有一层集中地下车库工程时：建筑面积为 1 万平方米以下工期为 4 个 月， 建筑面积 1～2 万平方米工期为 5 个月；两层集中地下车库工程工期增加 30 天； 主体结构施工中有斜屋面时，增加 12 天工期； 外装及外架拆除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间； 室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑； 二次结构砌筑工程开始时间提前在封项前进行 ( 第 3 层砌体施工在第 7 层楼面模板 完 成时开始插入 ) ；景观工程在场地条件允许时，可根椐实际情况提前与市政工程交叉进行，以缩短施工综合工期； 当工期跨春节影响施工时，工期增加 25～ 30 天； 因为各地的差异较大，所以工期指标内没有列出销售节点时间。 物业类型：别墅（ 4 层叠拼或 3 层联排，单位：天） 项目 施工 桩基 基础 主体 二次结