房屋保修期内维修外包管理办法.doc

文件编号：QMS-08-21 房屋保修期维修外包管理办法 PAGE PAGE 1 房屋保修期内维修外包管理办法 第一条 目的 为加强公司所开发房屋保修期内维修工程管理，明确各有关部门在工程管理中的责任和职责范围，使维修工程管理规范化、标准化、程序化，不断提高维修质量和办事效率，确实维护公司、客户的合理权益，特制定本办法。 第二条 适用范围 （一）房屋水电设施项目； （二）房屋主体土建工程项目； （三）小区配套设施项目； 单项维修在50000元以上的维修项目不在外包范围内，需另招标进行。 第三条 职责 （一）维保中心负责维修工程项目立项、方案审定、费用手续办理、计划安排。 （二）成本合约部负责维修费用在10000元以上项目的审核。 （三）各物业管理处（简称管理处）是维修工程项目的管理部门，负责维修施工的质量控制及工期跟踪、监理、验收评价。 第四条 外包工程施工单位的管理 （一）外包单位资质管理 1、具备国家相关部门资质认证的单位。 2、公司合格供方。 （二）外包单位配置及管理 1、本着便于集中管理，及时响应的原则，每个管理处（或片区）原则上 配置一个外包单位。 2、每个外包单位须指定固定的项目负责人，负责项目维修的全面管理。 要求每一个项目需配备一名技术全面的维修工人，提高问题处理的速度。 3、外包单位业务受维保中心指派，人员及施工监督受相应管理处管理。 （三）维修时间要求 外包单位须在规定的时间内对相应问题进行处理，如果在规定的时间内不能完成维修，每出现一次扣除工程款50-200元，当年三次达不到规定要求的施工单位，我公司将与其解除合作。 项 目 维 修 内 容 要求到现场时间（小时） 维修完成时间 （天） 渗漏水 现 象 阀门渗漏 2 1 管子破裂（给排水） 2 2 屋面、外墙防水层渗漏 4 12 地 面 楼地面空鼓、裂纹、不平整 4 6 墙 面 墙面鼓胀、裂纹、不平整 4 6 顶 棚 顶棚有裂纹、抹灰层脱落 4 3 顶棚有污迹 4 6 强 电 线路故障 2 4 空开、控制箱问题 2 4 其它问题 4 3 维修开始时间从维保中心短信通知开始计算，如因天气等原因导致无法按时正常进行维修或完成维修，时间顺延或双方另行商议。 （四）合同签订 1、对于符合合作条件的施工单位，维保中心与施工单位进行意向性磋商，草拟合同并负责合同会签。 2、合同会签完成后，甲、乙双方签订合同并加盖甲、乙双方合同专用章。 3、外包的工程项目必须谁签承包合同谁施工，严禁转包或分包。 第五条 工作规程 （一）维修项目的立项 1、物业管理处接到业主报修后，应在1小时内（紧急情况需在半小时内）通知维修人员对问题进行判断，如属质保范围，维修人员则直接联系质保单位，要求其按保修协议的规定进行维修。如质保单位未在规定时间内到达现场或在规定的时间内不能按时完成维修或推卸责任，管理处书面通知维保中心。 2、维保中心在接到通知的24小时内到达维修现场，对问题的原因进行分析判断。如属于保修期内工程质量问题，再次电话通知质保单位；若质保单位在规定的时间内不能前来维修，维保中心在做好记录并办理相关维修手续后，将直接委托外包单位进行维修。 （二）外包工程委托及施工管理 1、工程的委托由维保中心按合同内容及相应标准进行，同时通知相关管理处维修主管具体维修项目。 2、维修主管根据实际情况安排工程人员现场跟踪。 3、工程委托后即进入施工阶段，外包单位按要求施工。 4、施工管理包括但不限于以下内容： （1）技术措施及安全措施的执行情况； （2）进度及工程质量的控制； （3）当施工中遇到隐蔽工程时，施工管理人员应及时组织有关人员（维保中心）进行验收，并做好记录。 （4）验收：小工程由现场工程人员和项目所在地维修主管验收。费用达到5000元以上的维修项目验收，除上述人员外，维保中心人员必须参加，同时邀请成本合约部相关人员参加验收。 （三）工程决算审核 1、对于需要结算的外包工程项目，工程完工验收合格后，施工单位根据工程量编写出决算书一式二份，并附上所有工程的施工资料（维修单、维修方案、验收单等）交项目维修主管，维修主管对结算的工程量及维修工序进行确认后，上交维保中心。 2、工程竣工决算工程量及维修工序的审核，须由管理处维修主管及现场工程管理二人以上的人员共同会签。 3、维保中心须在维修工程验收合格后，自验收之日起，一个月内必须提交工程决算书交公司成本合约部，否则，每拖期一天，扣罚维保中心及相关管理处维修主管100元，扣外包施工单位工程总造价的1%。 4、成本合约部在接到维保中心提供的工程竣工决算书后，一个月内审核完毕。 （四）维修项目质保金及工程款支付方式 1、工程维修质保金按工程总造价的10-5%扣取。 2、工程完工验收合格后,支付工程款项70%。根据维