XX年深圳中原年终总结报告(PPT95页) .pptxVIP

;序 言 (一);经济下行压力继续加大，稳增长被提到更加重要的地位。而房地产作为经济增长的重要支撑，保持房地产市场稳定是缓解经济下行压力的重要手段。目前，全国各城房地产形势表现不一，部分城市房地产形势严峻，存在快速下跌的风险，有逐步放松调控政策的需求。因此，以前的一刀切全面调控加码已经不再适应目前的发展需求，房地产因城施策、分类调控未来将真正落到实处，成为未来调控的主旋律。12月，菏泽率先放宽限售，珠海、广州、杭州紧随其后，在限购、限售方面也略有放松，衡阳先是取消限价但在社会压力下撤销了政策，合肥也有传出限购松绑。同时，与上半年反复提及房地产调控完全不同，10月、12月两次中央政治局会议完全没有提及房地产调控，也反映房地产调控周期见底，未来基本不可能继续调控加码。但是调控也不存在全面放松的基础，房住不炒国策不会动摇。 深圳市场来看，今年仍以深化调控为主。上半年三价合一、二次房改市场短期调整，但很快回升；下半年731新政调控严厉，市场反应非常明显。731新政调控也直接导致了深圳市场上、下半年表现完全不同，上半年深圳市场有所回暖，成交有量价齐升趋势；而下半年731新政后，住宅限售3年、公寓限售5年，市场成交骤降，流动性显著下滑，价格也由升转跌，短炒投资客基本离场，刚需客观望态势明显，由此深圳正式步入下行调整阶段。;在市场整体表现不佳的情况下，长租公寓是2018年的唯一亮点。深圳今年多次出台政策支持长租公寓发展，包括加大只租不售土地出让、将城中村纳入租赁规划、扩大资本进入范围，同时出台长期租赁发展计划。长租公寓在政策红利下，资金支持力度大，房企、政府部门、银行、中介机构纷纷加入长租市场，抢占长租公寓这一块大蛋糕。但长租公寓的快速发展也带来巨大的风险，一方面，租金快速上涨，生活成本大幅上升；另一方面，租金贷、甲醛超标、长租公司跑路等问题层出不穷，反映租赁市场监管制度不完善。同时，长租市场短期投入较高，但盈利困难，加上市场资本进入多，竞争加剧，收房成本大幅提高，资本也更为谨慎，在收益不佳的情况下，未来部分资本将逐步退出，长租市场也将趋于稳定。 总体来说，2018年属于房地产市场调控加码的一年，经济下行压力加大，市场调整，稳房价成为未来市场的调控重心。因城施策、分类调控将真正落到实处，一刀切的调控加码将成为过去，调控政策基本见底。对于深圳来说，目前市场价格稳定，没有大幅下滑风险，调控放松概率不大，但银行利率有望继续降低。未来深圳将继续立足二次房改长远战略规划，加强住房供给侧结构性改革，加快多主体供应，加大租金管控，建立租购并举的长效住房体系。;;;GDP增速下行 稳增长成首要任务;内外需求明显下滑 制造业景气度持续回落 ;房地产开发投资增速回升 销售增速下滑明显;CPI上升步入2.0时代 ;M2增速放缓 ;房企境外融资大幅增加 成本提高 ;银行利率先升后降 未来仍有下行空间;调控加码频繁 市场迅速转冷;限价政策成常规调控手段;深圳调控加码 市场下行调整;因城施策成主旋律 政策见底稳中向松 ;政策红利凸显 长租公寓发展喜中带忧;;土地市场表现平稳，成交总金额下滑;全年10宗居住用地出让 ;坪山、南山为土地供应主力区域;留仙洞总部基地为成交热点 交易金额26.69亿;;新房住宅供应大幅增加;新房住宅限价明显;新房住宅全年备受关注;访客指数震荡起伏;2018年新房住宅开盘去化约41%;五区供应成倍增加，宝安区供应占比超龙岗;五区成交上升，龙岗成交占比47%;南山区是限价最为明显的;90-144平成交占比上升至三成;4万以下价格段成交占比大幅减少;大运片区成交最为火热;片区均价及涨跌幅榜;壹成中心连续两年成交套数最多;华润城润府成交金额最高;华润置地年度成交金额第一;佳兆业年度成交面积最大;全市存量与去化;区域存量与去化;总结与展望;;全市供应量微跌;公寓成交量升价跌;公寓成交占比近四成;成交主力在龙华和龙岗;小面积低总价公寓受捧 ;成交量前十龙岗占四席;成交金额前十南山占七席;总结与展望;;豪宅成交乏力 均价持续攀升;下半年网签量逐步上升;南山供应占比超七成;南山成交均价下滑8.9%;千万豪宅占比持续下滑;1000万以内豪宅占比升至38%;商务公寓成交占比约三成;豪宅热销排行榜——华润城润府荣登榜首;总结与展望;;二手住宅成交稳定 均价小幅上升5.4%;二手量价由升转跌 市场下行调整;731新政为分界点 中原三大指数转跌 ;受均价上升影响 套均总价上升至488万;250-500万总价成交占比超5成;2-3房成交占比近七成;深户购房占比继续提升;26-35岁购房占比近5成;二手成交向核心区域转移;仅盐田价格累计下滑;长租公寓助推租金上涨 回报率低位回升;盐田租金涨幅最大