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2014 年第三季度苏锡常城市住宅市场分析报告 0.前言 2014 年第三季度，苏锡常三市的住宅市场整体有所好转，市场去化速度有 小幅提升，但与去年同期相比仍存在一定的差距。 三季度，苏锡常三市住宅供应速度放缓，在二季度推盘加速但去化并未取得 明显进展的基础上，住宅供应量环比、同比均出现下降。三季度住宅供应47194 2 套，同比降低19.88%，环比降低22.55% ；供应面积551.15 万m ，同比降低17.56%， 环比降低 19.11%。供应量明显放缓的同时，成交量环比二季度有一定提升。三 季度住宅成交套数40394 套，同比减少1.33%，环比上升7.29% ；成交面积479.20 2 万m ，同比增加2.19%，环比增加7.36% 。苏锡常三市住宅面积供求比为1.15， 总体处于平衡状态，但库存仍处高位，去化压力依然存在。 从 2014 年年初开始，前三季度苏锡常市场整体表现不尽如人意，成交量与 去年同期相比明显下降。但随着限购政策全面放开，9 月底国家对限贷政策的松 口，四季度市场预期会有所回暖。 1.房地产投资环境分析 1.1 经济及人口状况 1.1.1 国内生产总值 2014 年上半年，苏州市国内生产总值达6848.63 亿元，同比增长8.7% ；无 锡市国内生产总值4112.19 亿元，同比增长8.4% ；常州市国内生产总值2379.47 亿元，同比增长10.2% 。在经历了多年的GDP 高速增长后，如今GDP 增长逐渐 回稳，进入个位数增长时代。苏锡常三市2011-2013 年国内生产总值比较如图 1 所示： 1 / 30 来源：苏锡常政府官网 图1 苏锡常三市2011-2013 年国内生产总值比较 （单位：亿元） 分析2011-2013 年的GDP 增长数据，从时序上看，近三年，苏锡常国内生 产总值稳步上升，但受整体经济环境的影响，增长趋势均有所放缓。其中，苏州 由2011 年的12%的增长率降至9.6%，无锡由11.6%降至9.3%，常州则由12.2% 降至10.9%，是唯一增长仍保持在10%以上的城市。 从区域来看，苏州国内生产总值一直遥遥领先，远超过无锡和常州，2013 年总量更是达到常州的近3 倍。无锡近年来城市定位不甚清晰，在侧重工业还是 服务业上出现迷茫，国内生产总值与苏州差距拉大。常州国内生产总值较之苏州 和无锡，处于较为弱势的地位，但近年来由传统工业型城市转变为旅游型城市， 增长势头强劲。 1.1.2 人均国内生产总值 2013 年，苏州市人均国内生产总值 12.32 万元，按现行汇率折算近2 万美 元，同比增长9.28% ；无锡市人均国内生产总值12.45 万元，首次突破2 万美元， 同比增长8.98%；常州市人均国内生产总值9.3 万元，同比增长10.34%。苏锡常 三市2011-2013 年人均国内生产总值比较如图2 所示： 2 / 30 来源：苏锡常政府官网 图2 苏锡常三市2011-2013 年人均国内生产总值比较 （单位：万元） 从时序上看，近三年，苏锡常三市人均国内生产总值增长趋势同样呈放缓状 态，涨幅总体算平稳。从区域来看，无锡市位居三市之首，且2013 年实现2 万 美元的突破。苏州人均国内生产总值与无锡在伯仲之间，近年来赶超趋势愈发明 显。常州市人均国内生产总值与无锡和苏州差距明显，且差距在逐渐拉大。 1.1.3 三产比例分布 2013 年，苏锡常三市第三产业比例均超过45% ，其中无锡三产比例达46% ， 位居第一；二三产业比例均超过95%，其中苏州二三产比例已达到98.3% 。三市 作为以工业为主导的城市，近年来第二产业比例呈下降状态，产业结构积极由 “二、三、一”升级为“三、二、一”。苏锡常三市2013 年三产比例分布如图3 所示：