XX年淄博市张店写字楼市场调研报告.docVIP

PAGE PAGE 26 张店写字楼市场研究报告 一、宏观环境 （一）国内经济形势 2008年，成为本轮经济增长周期的转折之年，国民经济增长由上升趋势转为下降趋势。从一季度开始经济增速逐季放慢的态势十分明显，但全年经济增长率仍将达到10%左右。 （二）全国房地产市场形势 房地产行业在宏观经济整体下行的背景下，也将走向一个相对较长的调整期，市场观望气氛浓厚，销售节奏明显放缓，导致开发企业资金紧张。 2008年1-10月份，全国： 房地产开发投资额23918亿元，同比增长24.6%； 商品房新开工面积7.9亿平米，同比增长7.3%； 商品房竣工面积3.1亿亿平米，,同比增长9.1%； 商品房销售面积4.5亿平米，同比下降16.5%； 商品房销售均价3993元/平米，同比增长1.8%。 （三）国家宏观政策——针对房地产的政策 1、10月22日发布救市“四项新政” 2、11月26日央行调整利率和存款准备金率 （四）淄博市房地产市场现状分析 1、房地产开发投资总量增加 2008年上半年，全市共计完成房地产开发投资43.68亿元，同比增长20.86%。其中商品住宅投资29.85亿元，同比增长14.67%；办公楼投资1.11亿元，同比增长54.17%；商业营业用房投资2.53亿元，同比下降12.15%。 2、商品房建设规模减少，经济适用房市场供应量增加 2008年上半年全市商品房施工面积1147.80万㎡，同比下降0.20%。其中商品住宅施工面积946.41万㎡，同比下降1.00%；经济适用住房施工面积52.92万㎡，同比增长57.35%；商业营业用房施工面积112.14万㎡，同比下降7.43%；办公楼施工面积40.03万㎡，同比下降13.41%。 3、市场销售稳步增长，办公物业市场销售份额增加 上半年全市商品房实际销售面积110.38万㎡，同比增长21.36%。其中商品住宅103.07万㎡，同比增长25.56%；办公楼0.78万㎡，同比增长30%；商业营业用房5.50万㎡，同比下降30.20%。 4、房地产市场供需矛盾仍然存在 截止今年上半年我市待售商品房面积为537.37万㎡，而我市上半年商品房销售面积为140.76，其中商品房预售面积88.06万㎡、商品房现售面积52.7万㎡。就我市上半年的销售情况结合往年的销售情况来分析，待售商品房难以在短时间内消化，供需矛盾仍然存在。 （四）小结 1、受美国“次贷”危机的影响，中国的经济发展已由稳步增长期步入调整期，预计2009年经济层面的负面影响会进一步加剧。 2、受国内经济调整的影响，房地产市场也已经进入了调整阶段，房产市场的价格下调已愈演愈烈，预测后期市场仍将面临继续下探的可能。 3、政府10月27日的政府救市“四项新政”所反映出的全国房产市场形势我们分析得出： （1）房地产市场已面临较大的市场压力，必须通过政府的政策介入来及时稳定市场； （2）政府的“救市”行为并不只是单纯的救房地产市场，而是通过拉动房地产的市场销售带动国民经济，因此，政府之所以“救市”并不是因为房地产市场的价格低，而是不得已的政策行为； （3）从当前市场状况来看，政府的“救市”行为在市场上的反映效果并不明显，从“新政”颁布后两个月的市场反映情况来看，并没能对房地产的需求市场带来很大的拉动效应，反而是经济的下滑造成了更多的“观望”消费者。 （4）在当前的市场经济背景下，“观望”心态的消费理念主要划分为两派： 一者：认为价格会持续走低，现在买房无异于赔钱； 二者：因为经济滑坡下，对个人收入影响较大，购房后的银行还贷等行为受阻，导致了购房行为的停滞。 4、央行连续下调存、贷款利率及存款准备金率的现象说明，国家的货币政策已由年初的“从紧”逐步向“宽松”过渡，预测2009年，货币政策的基调以“宽松”为主。 5、由房地产市场的投资额增加及施工面积的减少，我们可以得出：2008年淄博市房产市场的土地投资比例上升，开发商对销售压力的预期导致了建设面积的减少。 6、未来几年内，储备土地的开发，淄博房地产的市场后期供应量比较大（更应注意增幅高达54%的办公物业）。 7、短期内存量现房的市场销售压力较大，市场的供需矛盾严重。 二、市场分析 （一）办公物业销售市场分析 1、张店办公物业销售楼盘分布图 2、办公物业汇总表 项目名称 位置 规模 （㎡） 开盘时间 总套数 （套） 开盘价格 （元/㎡） 当前价格 （元/㎡） 月销量 （套） 销售率 世纪商务中心 柳泉路*联通路 1.5万 08年1月 125 3500 4100 8 70% 金茂大厦 世纪路*共青团路 1.8万 08年7月 292 3300 3400 18 30% 龙御大厦 世纪路*华光路 3.68万 08年10月 63 4000 4100 — 10% 玉龙大厦 世纪路*华光路 5