房地产项目操盘思路.docVIP

由于我在房地产开发公司任职时的工作岗位涉及到各个部门，并因为岗位轮换亲身经历过他们的工作和实践，所以对前期部，开发部，客服和物业均有比较深刻的了解，现结合综合知识浅谈一下我对项目开发的一些思路。 对于房地产的甲方来说，工作程序大致为： 投资机会研究及土地竞投阶段 项目立项阶段 项目全程策划阶段 规划设计阶段 工程施工阶段 市场推广和营销阶段 物业管理阶段 而我们的工作主要是围绕甲方的进度开展，在甲方的各个工作阶段中，我们的工作重点也不同，具体可分为： 1．地块初步研究，包括项目背景、项目概况、市场分析、项目开发初步评估、综合分析 2．可行性研究报告的编写及经济研究，包括项目概述、各期投资估算、总体销售收入预测、各期销售收入预测 3．编写产品建议书，市场定位、产品形态、项目类型选择、产品主题、项目设计主题及相关建设指针 4．编写项目销售总体计划，即项目销售开盘前，对项目销售、营销相关所有工作的计划，包括项目销售推广总体思路、推广主题方向、项目销售总体均价预计、销售上的放量节奏、销售推广各阶段总体时间安排，各分阶段计划内容、项目销售总体推出单位计划、项目营销费用使用总体计划表、售后服务和交房等计划 5. 编写项目销售手册，明确项目各方面问题的口径统一，项目位置、项目定位、 发展商背景、承建商及工程监理公司规划、设计公司、物业管理、管理费、项目周边规划、项目规划设计、户型说明、项目交通、学校、购房须知、装修标准、项目的销售窗口表、各营销阶段针对性的统一销售说辞 6.最重要的是整个项目的营销策划报告的编写，主要有以下部分， 市场研究 一、项目市场环境分析 二、项目市场竞争分析 三、项目市场需求分析 四、项目开发条件分析 产品定位 一、产品分析及定位 二、目标客群分析 策划推广 一、推广总体概念 二、楼盘形象定位 三、广告诉求重点 四、项目卖点提炼 五、广告传播策略 六、媒介传播平台 八、专案推广策略 九、媒介投放计划 十、广告费用预算 销售策略 一、价格策略 二、产品市场导入策略 三、销售进度计划及销售周期 四、销售手法 五、销售业务执行策略 产品定价 一、定价依据 二、成本的核算 三、竞争市场价格参考 四、公司的销售目标 五、定价范围 六、定价策略 八、销售价格表的制定 九、销售底价及表价的核算 十、销售价格优惠办法及销控策略 案场执行 一、现场管理思路及架构 二、案场管理制度 三、培训计划 四、案场控制系统 五、案场执行协调 7．最后是要做好各项的总结，根据项目的销售情况，结合推广、竞争情况等综合分析，提出相应的改善措施，解决销售存在的问题，包括项目销售总结、客户的汇总及分析、推广宣传的阶段性安排及效果等、阶段性促销活动的效果评估和总结、阶段性的成功与失败经验等 附表一： 销售执行工作进度 进度 工作项目 月 月 月 执行人 1 4 8 12 16 20 24 28 30 1 4 8 12 16 20 24 28 31 1 4 8 12 16 20 24 28 项目前期准备事项 总平确定 建筑单体设计 会所规划、设计 建材确定 景观公司确定 景观设计方案 智能化配备 建筑表现公司确定 效果图 模 型 家具配置图 物业管理顾问 售楼处设计公司确认 售楼处设计 现场表现部份 售楼处包装 实品屋装修设计公司确定 实品屋装修设计 电话申请安装 水 电 P O P 现场广告牌 工地包装 园林装饰 控台桌椅 人员进驻 营销企划部份 营销总案 新闻推广方案 新闻铺垫 户外POP 现场广告牌 户外广告牌 指示牌 旗帜 海报 户型单页 NP稿 业务执行部份 价目表 面积确认 预售证 销售文本 文宣资料 销售讲习 内部认购 公开日期 备 注 △：发包 ●：完成 〇：设计 制表日期：