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《物业管理基础、物业服务企业相关知识及从业规范》—杨杰 物 业 管 理 基 础 主讲人: 杨杰 Tel Email: cqyj_cn@163.com 一、物业 ——广义指“财产、资产、房地产”等。狭义指房屋及配套的设备、设施和相关场地。 二、物业管理 ——指业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照双方签订的物业服务合同，在物 业管理区域内对“人”和“物”进行的管理服务活动。  “业主”定义： ——指房地产权证载明或者其他法定文件确定的物业所有权人。（含共有产权人、夫妻双方、 合法占有人，具体依据渝国土房管发[2010]27 号）  “选聘” 的方式：（尤其针对“住宅”物业）  招投标方式 ——一般情况下，均应公开招投标。  协议方式 —— 1 、投标人少于 3 人；2 、经项目所在地房地产管理部门批准 。  物业管理区域界定： ——依据物业“建设用地规划许可证”确定的红线图范围。以物业的共有或共用设施设备、建 筑物规模、社区建设等因素划定。  注意“三统 ”原则：一个物管区域，成立一个业主大会（组建一个业委会），由一个 物业服务机构实施物业管理。  物业服务“两大内容”： 1、“基础服务”——五大方面： 维修管理； （房屋、设备） 清洁卫生；（物业、业主的“脸面”） 环境绿化；（人与自然的和谐） 秩序维护；（治安、消防、车辆及人员） 客户服务。（与客户接触的所有环节） 2 、“增值服务”： （1）专项服务； 特点：为满足部分业主需求，物业公司事先设立，供业主自行选择。 ——如家政服务、家电维修、房屋租售代理、开办图书室、健身房等。 （2 ）特约服务； 特点：为满足业主的个别需求，专门约定，单独开展。 ——如代看小孩、代管宠物等。 三、物业管理的“三大阶段” 第 1 页第 1 页 《物业管理基础、物业服务企业相关知识及从业规范》—杨杰 ————早期介入、前期物管、日常物管。 物业服务企业相关知识 内容涉及: 物业服务企业的基础知识 物业服务企业的资质等级管理 物业服务企业对物管人员的要求 物业管理资金及其管理 一、物业服务企业的基本知识 （一）什么是物业服务企业?—P28 依法设立……具有相应资质……专门从事……独立的企业法人地位……属服务行业。 （二）物业服务企业的主要特征— P28 1、经营性； 2 、专业性； “专业性”体现在以下两方面： （1）工作内容“专业” ——对“物”的管理，对“人”的服务，对“资产”的经营。 （2 ）从业资格“专业” ——物管企业要求具有“物管资质等级证书”。 物管从业人员起码要求具有 “物管岗位资格证书”，更高要求具有 “注册物管师 资格”。（行业准入制度的要求） 3、统一性； “统一性”的体现： —— 一个物业管理区域，一个业主大会，其共用部位、共用设施（备）的管理只能 委托一家物管企业。 物业管理区域—— 具有相对独立性，其配置的设施设备是共有或共用的物业区域， 并考虑社区建设、建设规模等因素。 注意：同期建设项目、分期建设项目、由两个或以上开发商开发的项目三种情况。 4 、平等性 物业服务企业与业主，与开发商之间在法律地位上是“平等”的。 （三）物业服务企业常见的组织形式 1、直线制 ——总经理亲自执行全部管理职能，采取垂直管理方式，不设中间职能机构。主要适 用于规模小、类型简单的物业管理项目的初期管理。 2 、直线职能制 ——即在直线制基础上，增加职能机构（如行政部、工程部等）。职能机构对上是参 谋机构；对下是业务指导和监督机构，不存在行政隶属关系。 3、事业部制 ——采取 “集中决策，分散经营 “的方