海湾项目市场调研报告.pdfVIP

奉贤·海湾项目市场调研报告 目 录 第一部分 项 目研 究背 景 ………… ……………………………… ………………………………… ……………… ………………3 第二部分 市场 概 况 了 解 ………… ……………………………… ………………………………… ……………… ………………4 1、整体情 况分析 2、发展态 势综述 3、 区位差异分析 第三部分 区域 市场分 析 ………… ……………………………… ………………………………… ……………… …………… 38 1、 区域环 境简介 2、 区域楼 市分析 第 四部分 SW OT 分 析 ………… ……………………………… ………………………………… ……………… ……………… 43 1、地块环 境调研 2、SW OT 分析 第五部分 项 目定位分 析 ………… ……………………………… ………………………………… ……………… …………… 57 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项 目定位在规划思想 中的体 现 ………… ……………………………… ………………………………… ………… 66 第一 部 分 、项 目研 究 背 景 为准确市场定位， 我们对海湾项目进行了前期的市场调研。 根据该项调研性质， 我 们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式， 依托上海商品住宅市场 （主要为别墅市 场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 1、了解上海市别墅市场的整体状况及变动趋势； 2、了解上海市别墅市场产品设计的发展趋势； 3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、掌握海湾项目所处地块的基本特征； 5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征； 6、明确海湾项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在； 7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知； 8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会； 9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位、户型定位等） 的若干思路； 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。 通过对各类信息、数据的收集和调研结果的反馈得知，本次调研的实施过程和实施 第二 部 分 、市场 概况 了解 一、整体情况分析 1、上海别墅市场趋向成熟 上海别墅市场起步于 80 年代后期， 发展一直较为缓慢， 进入 90 年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速发展，在上海 出现了大批外销花园别墅群， 形成上海别墅市场的第一次浪潮， 但此时别墅的类型、 功 能及其针对的潜在客户群均较为单一， 市场化程度较低， 因而在随后的几年中再次跌入 了谷底。 直至 1998 年下半年，随着中国经济的持续、高速发展，作为国内经济中心的上海 的住宅市场得到了迅猛发展， 同时也带动了别墅市场的复苏。 地铁 1 号线的通车营运使 得上海西南郊首先掀起了内销别墅的开发热潮。 经过这三年的发展， 上海的别墅市场已由单一的基本别墅类型发展成为多元化物业 共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式别墅）的形成以及近年所出现 的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是别墅的衍生产物，表明市场开始真正 走向成熟。 近年来，上海别墅住宅建筑面积与销售量以持续１５％的幅度递增， 去年别墅的总 体价格水平比前年上涨了 10％，而伴随着入世及第八次降息等利好消息的刺激，可以 预见，别墅类物业的需求仍将呈放大趋势，别墅市场前景看好。